Muss ich überhängende Äste und Laub vom Nachbarn dulden?

Auch wenn der Wald den Deutschen ans Herz gewachsen ist, und er sich um Waldsterben und kranke Bäume sorgt, so wenig Toleranz und Verständnis besteht, wenn das eigene Grundstück durch vom Nachbargrundstück überhängende Äste eines Baumes oder durch Zapfen-, Nadel- und Laubfall betroffen ist.

Obnachbarschaftsrechtliche Beseitigungsklageodereigenmächtiges Entfernen der überhängenden Äste- zwischen Nachbarn wird immer wieder darüber gestritten, wer welche Rechte hat, wenn Äste über die Grundstücksgrenze ragen und von diesen Ästen Nadeln oder Blätter herunterfallen.

§ 910 und § 1004 BGB – zur Rechtslage bei überhängenden Ästen von Nachbarn

Welche Rechte haben Sie also als betroffener Grundstückseigentümer? Beleuchten wir zunächst einmal die Rechtslage:

Ausgangspunkt ist§910 BGB. Danach kann der Eigentümer eines Grundstückes überhängende Äste beseitigen, wenn er dem Besitzer des Nachbargrundstückes eineangemessene Frist zur Beseitigunggesetzt hat und die Beseitigung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt ist.

Grundlage für den Beseitigungsanspruch: Wesentliche Beeinträchtigung

Gemäߧ 910 Abs. 2 BGBbesteht dieses Recht jedoch nur, wenn die Zweige die Benutzung des Grundstückes beeinträchtigen. Eine laut§ 910 wesentliche Beeinträchtigungkann in der Regel durch einen gerichtlich eingeschalteten Sachverständigen festgestellt werden.

Daneben kann er nach§ 1004 Abs. 1 BGBvon dem Nachbarn die Beseitigung der Zweige verlangen. Es ist ständige Rechtsprechung, dass das Selbsthilferecht den Beseitigungsanspruch nicht ausschließt.

Maßgeblich: Die objektive Beeinträchtigung

Gestritten wird dann häufig darüber, welche Art von Beeinträchtigung durch den Überhang erforderlich ist. Mehrfach entschieden ist, dass eine solche Beeinträchtigung gegeben ist, wenn zum Beispiel die überhängenden Zweige das auf dem Grundstück aufstehende Gebäude berühren. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass§ 910 BGB aber nicht nach der Art der Beeinträchtigung unterscheidet.

Maßgeblich ist allein dieobjektive Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung. Eine solche objektive Beeinträchtigung muss nicht unmittelbar sein. Es genügt auch eine mittelbare Beeinträchtigung durch das Abfallen von Laub, Nadeln und ähnlichem. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall fielen Nadeln und Zapfen von einer Douglasie in einem Umfang von circa 840 Liter pro Jahr auf die Garageneinfahrt des Nachbargrundstückes, worin eine objektive Beeinträchtigung gesehen wurde, die nicht gänzlich unerheblich ist. So ließ das Gericht ausdrücklich offen, ob eine Pflicht zur Duldung des Abschneidens der Zweige auch besteht, wenn die Beeinträchtigung unerheblich ist.

Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB

In der Entscheidung (BGH, Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 102/18) wird klargestellt, dass bei dieser Konstellation auch von einer Störereigenschaft im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB auszugehen ist, weil der Eigentümer des Baumes es zugelassen hat, dass die Zweige über die Grundstücksgrenze hinauswachsen und zu den Beeinträchtigungen führen. Der Eigentümer habe nämlich dafür Sorge zu tragen, dass dies gerade nicht geschieht.

Baumschutzverordnung hebt Störereigenschaft nicht auf

In solchen Verfahren kommt dann häufig der Einwand, dasskommunale Baumschutzsatzungenden Eigentümer daran hindern, Zweige abzuschneiden oder gar den kompletten Baum zu fällen. Der BGH hat sich in der Entscheidung auch mit dieser Argumentation auseinandergesetzt und hervorgehoben, dass allein durch die Existenz der Vorschriften einer Baumschutzverordnung dieStörereigenschaft des Eigentümers des Baumes nicht entfällt.

Zwar könne sich aus dem öffentlichen Naturschutzrecht, auch aus Landes- oder Kommunalrecht ergeben, dass dieAusübung des Selbsthilferechtes nach § 910 BGB gehindertist und derBeseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht durchgesetztwerden kann. Das sei dann von dem betroffenen Nachbarn hinzunehmen.

Verpflichtung zum Lösungsversuch durch Ausnahmegenehmigung

Allerdings werde die Störereigenschaft solange nicht beseitigt, wie der Eigentümer des Baumes mit Erfolg eine Ausnahmegenehmigung für die Beseitigung der Störungsquelle beantragen kann. Das sei von den mit solchen Fällen betrauten Instanzgerichten zu prüfen. Ergebe sich aus der entsprechenden Baumschutzsatzung, dass keine Befreiungsmöglichkeit von dem Verbot besteht, scheide eine Verurteilung zur Beseitigung aus.

Werde eine Befreiungsmöglichkeit in der Satzung jedoch eingeräumt, müsse der Vorbehalt einer Ausnahmegenehmigung berücksichtigt und gegebenenfalls auch in den Urteilstenor aufgenommen werden. Antragsberechtigt für die Ausnahmegenehmigung sei sowohl der Eigentümer des Baumes, als auch der betroffene Nachbar, so dass es sich in solchen Konstellationen für beide Seiten empfiehlt, eine entsprechende Ausnahmegenehmigung zu beantragen, bevor der Rechtsweg beschritten wird.

Verjährung des Beseitigungsanspruchs

Häufig ragen Zweige von Bäumen bereits seit Jahren über die Grundstücksgrenze hinweg, bevor der Nachbar sich auf einmal beeinträchtigt fühlt und das Bedürfnis hat, die Zweige selbst zu entfernen oder die Beseitigung von seinem Nachbarn, dem Eigentümer des Baumes, zu verlangen.

Häufig geht es ja in diesen Konstellationen nur vordergründig um überhängende Äste, tatsächlich aber um andere Befindlichkeiten. Deshalb stellt sich in solchen Fällen regelmäßig die Frage der Verjährung.

Hier wurde in der vorzitierten Entscheidung klargestellt, dass derAnspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195, 199 BGB unterliegt. Der Anspruch auf Beseitigung der Störung entstehe zu dem Zeitpunkt, in dem die Eigentumsbeeinträchtigung in Folge des Wachstums der Äste einsetzt mit der Folge, dass bei einer langjährigen Duldung der Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch verjährt sein kann.

Anders sieht es mit demSelbsthilferecht nach § 910 BGBaus, dasnicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegt.

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In der Praxis mussten Grundschulderwerber befürchten, dass ihnen Forderungen gegen den früheren Grundschuldinhaber entgegengehalten werden, wenn der Erwerb der Grundschuld unentgeltlich erfolgte oder aufgrund von Umständen erfolgte, die der Unentgeltlichkeit gleichzusetzen waren. Daher wurden bisweilen erhebliche argumentatorische Anstrengungen unternommen, um bestimmte Konstellationen mit einer Unentgeltlichkeit gleichzusetzen. Die Beantwortung der damit verbundenen Wertungsfragen durch ein Gericht war im Rahmen einer Legal Due Diligence kaum zu prognostizieren.

Mit einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (V ZR 302/16) schuf der BGH Rechtssicherheit zugunsten der Grundschulderwerber. In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der frühere Grundstückseigentümer, dem eine Eigentümergrundschuld zustand, diese auf einen Dritten übertragen, um sie zu „retten“. Der spätere Grundstückseigentümer wendete ein, die mit dem Dritten getroffene Vereinbarung sei sittenwidrig und daher nichtig; die Übertragung der Grundschuld sei somit rechtsgrundlos und einem unentgeltlichen Erwerb gleichzusetzen. Der Grundstückseigentümer drang hiermit jedoch nicht durch.

Der BGH urteilte, der aktuelle Grundschuldgläubiger sei vorrangig gegenüber dem Inhaber einer gegen den früheren Grundschuldgläubiger gerichteten Forderung zu schützen. Durch die Abtretung der Grundschuld erleide der Grundstückseigentümer auch keinen Nachteil, denn die Forderung gegen den früheren Grundschuldgläubiger bleibe erhalten. Gegenüber diesem könne er nach wie vor aufrechnen.

Wenngleich dieses Argument nicht überzeugen muss, schafft der BGH mit der Entscheidung weitere Rechtssicherheit. Der Inhaber einer Grundschuld muss daher nicht mehr befürchten, dass Dritte die Aufrechnung mit gegen den früheren Grundschuldgläubiger gerichteten Forderungen erklären. Damit wird mittelbar die Verkehrsfähigkeit der Grund-schuld gestärkt. Diskussionen um die Rechtsgrundlosigkeit oder Unentgeltlichkeit einer Abtretung werden obsolet.

Grundstückseigentümer, insbesondere Erwerber von Objekten aus Zwangsversteigerungen, müssen im Gegenzug verstärkt damit rechnen, dass Grundschulden abgetreten werden.

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Bayern steht unter starkem Siedlungsdruck:

Unser Grundgesetz garantiert in Artikel 11 allen Deutschen Freizügigkeit im ganzen Bundesgebiet. Jeder darf Aufenthalt, Arbeitsplatz und Wohnsitz frei wählen. Gleiche Rechte genießen inzwischen auch die anderen EU-Bürger.

Der Freistaat Bayern, insbesondere Oberbayern, steht bei der Wohnsitz- und Arbeitsplatzwahl besonders im Fokus. Hightec und Lederhose, also industrieller Fortschritt und Tradition, sind ebenso wie unsere Landschaft und unsere Sehenswürdigkeiten (z.B. die Königsschlösser) ein besonderer Anreiz. Nach einer Statistik des Bayerischen Landesamtes wird die Bevölkerung in Bayern bis zum Jahr 2023 um mehr als 10 % wachsen, in einigen Landkreisen südlich von München sogar um 15 %. Die Zuwanderer kommen zu einem Drittel aus anderen Bundesländern, zu zwei Dritteln aus dem Ausland.

Wohnungsmangel lässt die Preise steigen:

Privateigentum, auch an Grund und Boden, ist ein wesentlicher Grundpfeiler unseres marktwirtschaftlichen Systems. Die Preise für Grundstücke und Eigentumswohnungen orientieren sich an der Nachfrage, gleiches gilt für die Mieten im freien Wohnungsmarkt.

Im „Speckgürtel“ um München herum gibt es im Neubaubereich kaum mehr Einfamilienhäuser unter 900.000 Euro, der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung wird inzwischen mit 5.000 – 6.000 Euro gehandelt. Neubaumieten von 12 bis 15 Euro kalt für den Quadratmeter sind heutzutage üblich, selbst für Bestandsbauten müssen monatlich 9 Euro oder mehr für den Quadratmeter bezahlt werden.

Abhilfe durch Ausweisung neuen Baugrundes:

Um die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, müsste mehr Wohnraum geschaffen werden. Dadurch würde sich das Angebot verbessern, die Nachfrage könnte befriedigt werden. Dies würde den Anstieg der Grundstückspreise ebenso bremsen wie das Niveau der Mieten.

Die Schaffung von Wohnraum entspricht auch der gesetzlichen Aufgabe der Gemeinden. Jeder Bewohner Bayerns hat nach Art. 106 der Bayerischen Verfassung Anspruch auf eine angemes-sene Wohnung; der Bau billiger Volkswohnungen ist Aufgabe der Gemeinden. Auf der anderen Seite sind die Gemeinden aber dem Natur- und Umweltschutz verantwortlich und dürfen nicht beliebig neue Flächen als Bauland ausweisen.

Der Freistaat Bayern fordert ein Flächenmanagement:

Die Bayerischen Staatsministerien für Umwelt und Gesundheit und des Inneren haben die bayerischen Landratsämter als Baugenehmigungsbehörden schon im Jahr 2009 ausdrücklich zum Flächensparen aufgefordert. Vorrangig sollen vorhandene Potentiale genutzt werden, insbesondere leerstehende Bausubstanzen wieder bezugsfähig gemacht und bei den einzelnen Grundstücken durch Nachverdichtung weiterer Wohnraum geschaffen werden.

So müssen die Kommunen künftig ihren Flächenbedarf konkret nachvollziehbar darlegen und erst vorhandene Reserveflächen nutzen, bevor sie neue Siedlungsgebiete ausweisen.

Der Exodus einkommensschwacher Familien:

Den Gemeinden verbleibt nur in geringem Umfang die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen. Dieser wird dann wieder auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten. Aufgrund der weiterhin ungebremsten Nachfrage kommt die Preisspirale nicht zum Stehen.

Die Preisentwicklung der Grundstücke, Eigentumswohnungen und Mieten kann also durch das den Gemeinden zur Verfügung stehende gesetzliche Instrumentarium nicht gebremst werden. Die Folge ist, dass viele sich das Wohnen in ihren Heimatgemeinden nicht mehr leisten können und wegziehen müssen. Das gilt vor allem für Jugendliche, die das Elternhaus verlassen und sich eine eigene Wohnung zulegen wollen, sowie für junge Familien, die sich eine Drei- oder Vierzimmerwohnung nicht leisten können.

Wie dramatisch diese Entwicklung ist, kann am Beispiel meiner Heimatgemeinde Herrsching dargestellt werden. So gab es im Jahr 1997 noch 2.851 Bewohner zwischen 20 und 40 Jahren, im Jahr 2010 nur noch 1.999.  Für die Gemeinde ist diese Bevölkerungsgruppe besonders wichtig. Aus ihr rekrutieren sich Unternehmer und Mitarbeiter in Gewerbe, Handel und Dienstleistungsbetrieben. Sie gründen Familien und stützen das Vereinsleben. Nicht umsonst gibt es erhebliche Nachwuchsprobleme, z.B. bei der Freiwilligen Feuerwehr.

Der Ausweg: Das Einheimischenmodell

Es war in der Vergangenheit ein bewährtes Mittel zur Wohnraumbeschaffung. Die Problematik, für die einheimische Bevölkerung bezahlbaren Baugrund und günstigere Mieten zu schaffen, ist nicht neu. Auch in den siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts gab es im bayerischen Oberland nur wenig günstigen Baugrund und die Mieten waren bereits überdurchschnittlich hoch. Initiatoren der Einheimischenmodelle waren die Baujuristen der Landratsämter, weshalb diese Modelle auch „Weilheimer Modell“ und „Traunsteiner Modell“ hießen. Damals kostete der Baugrund erschlossen zwischen 280 und 350 Mark, das entspricht etwa 140 bis 175 Euro. Inzwischen ist das Drei- bis Vierfache die Regel.

Das Bundesverwaltungsgericht hatte noch 1971 die Ziele einer Bauleitplanung als rechtmäßig betrachtet, wenn die Sicherung von Baugrund für Ortsansässige Hintergrund für eine günstige Baugrundausweisung war.

Deshalb wurde auch schon vor 40 Jahren von den Kommunen das Einheimischenmodell forciert. Vor der Aufstellung eines Bebauungsplans wurden Verträge mit den Grundstückseigentümern geschlossen, durch die Ortsansässige deutlich unter dem Verkehrswert Bauland erwerben konnten. Dazu mussten sich die Grundstückseigentümer für den Fall der Bebaubarkeit ihrer Grundstücke verpflichten. Alternativ war es auch möglich, dass die Gemeinde Teile einer solchen Fläche erwarb, um sie selbst an Einheimische weiter veräußern zu können.

In der Europäischen Union wird das Einheimischenmodell abgelehnt:

Die Modelle sind von der Europäischen Kommission als klarer Verstoß gegen EU-Recht eingestuft worden. Vergünstigungen würden nur denjenigen zugute kommen, die schon längere Zeit in der jeweiligen Gemeinde wohnen, nicht jedoch anderen EU-Bürgern. Dies verstoße gegen das Gebot der Niederlassungsfreiheit und der Freizügigkeit.

Die EU-Kommission stellt sich damit ausdrücklich gegen deutsches Recht, nachdem in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Baugesetzbuch die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen und der Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein darf.

Im Jahr 2007 wurde wegen eines Einheimischenmodells nahe der holländischen Grenze (Selfkant in Nordrhein-Westfalen) ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet. Dieses wurde nach Einwendungen Deutschlands zunächst nicht betrieben. Im Juni 2010 wurde dieses Verfahren von der EU-Kommission aber förmlich fortgeführt und auf vier bayerische Gemeinden (Bernried, Seeshaupt, Weilheim, Voburg an der Donau) ausgedehnt.

Der EuGH zeigt eine Kompromisslösung auf:

Skeptiker, die die Wohnraumbeschaffung für Einheimische über ein entsprechendes Modell schon als undurchführbar abgehakt hatten, wurden glücklicherweise eines Besseren belehrt.

Am 8.5.2013 hat sich auch der Europäische Gerichtshof (EuGH) zum Vorlagebeschluss der belgischen Anfrage erklärt.

Grundsätzlich sieht der EuGH derartige staatliche Regelungen als Eingriffe in die Grundfreiheiten der Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit. Er lässt aber ein „Hintertürchen“ insoweit offen, als im Zusammenhang mit der Sozialwohnungspolitik eines Mitgliedsstaates zwingende Gründe des Allgemeininteresses eine solche Bevorzugung von Einheimischen rechtfertigen können.

Allerdings lehnt es der EuGH rigoros ab, günstiges Bauland nur deshalb an Personen abzugeben, weil diese schon längere Zeit ihren Wohnort in der Gemeinde haben oder sonst für die Gemeinschaft wichtige Funktionen in der Gemeinde ausüben.

Solche Modelle würden gegen Gemeinschaftsrecht verstoßen. Personen, die die finanziellen Möglichkeiten haben, am freien Markt angemessenen Wohnraum zu finden, dürften nicht in den Genuss günstigen Baugrunds oder herabgesetzter Mieten kommen.

Grundsätzlich will der EuGH aber künftig Einheimischenmodellen zustimmen, wenn ein bestimmter Rahmen festgelegt wird, der die äußeren Grenzen der Zugangsberechtigung beschreibt.

Es darf bei der Vergabe von Bauland zu vergünstigten Konditionen aber zu keinerlei ungerechtfertigten Beschränkungen für bestimmte Personen kommen, also nicht zu einem faktischen Verkaufsverbot. Ziel eines Einheimischenmodells muss es sein, junge Familien, die in der Regel nicht zu den einkommenstärksten Personengruppen gehören, die Möglichkeit zu bieten, an ihrem Heimatort ansässig zu bleiben und Bauland zu erwerben.

Leitlinien für künftige Einheimischenmodelle:

Dr. Angelika Niebler hat als Mitglied des Europäischen Parlaments im September 2013 von der EU-Kommission die Mitteilung erhalten, dass nicht die Absicht bestehe, Leitlinien oder Kriterien für die Ausgestaltung der Einheimischenmodelle zu veröffentlichen. Allerdings war schon mit dem zuständigen Verkehrsministerium in Berlin ein Kriterienkatalog ausgearbeitet worden, den man als Leitlinie bei der Bewertung künftiger Modelle heranziehen kann.

Folgende Kriterien sind danach von Bedeutung:

Ein weiteres Problem wird auch die Festlegung sein, wie lange sich der Erwerber einer solchen vergünstigten Wohnung binden muss, und wann und in welchem Umfang die Gemeinde die Rückforderung des Objekts oder eine Nachzahlung auf den Kaufpreis verlangen kann.

Fazit:

Leider hat die Europäische Kommission bis heute keine detaillierten und verbindlichen Kriterien für die Kommunen vorgegeben.

Bei den Gemeinderatswahlen im März 2014 haben viele bayerische Politiker versprochen, sich um Bauland für die einheimische Bevölkerung zu kümmern. Eine Reihe von Gemeinden hat schon in den letzten Jahren begonnen, Einheimischenmodelle zu initiieren und Richtlinien für die Vergabe von preisgünstigem Bauland für Einheimische festzulegen. Dabei wurden regelmäßig auch die Vorgaben berücksichtigt, wie sie sich aus der Entscheidung des EuGH vom 8.5.2013 ergeben.

Es bleibt zu hoffen, dass diese Initiativen bayerischer Kommunen nicht erneut durch eine Vertragsverletzungsrüge der Europäischen Kommission behindert werden.

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Dem liegt folgende Fallkonstellation zu Grunde: Anleger investierten in eine Schrottimmobilie. Da die Mietzahlungen ausblieben, konnten sie Ihre Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Deutsche Kreditbank AG (DKB) nicht mehr erbringen. Die vom Vertrieb versprochene „Mietgarantie“ existierte nicht. Vermietungsaktivitäten wurden auch nicht durchgeführt. Manche Wohnungen waren noch nicht einmal vollständig ausgebaut.

Die Vermögensanlage wurde daher notleidend, sodass der Kläger nach einer gewissen Zeit die Darlehensraten an die DKB nicht mehr zahlen konnte. Diese ließ sich insofern auf keinerlei Vergleichsverhandlungen mit dem geschädigten Anleger ein, sondern vollstreckte unter anderem durch Gehaltspfändung. Hiergegen wandte sich der Kläger mit der Begründung, dass die Vollstreckung unzulässig sei. Der DKB liege gar kein wirksamer Vollstreckungstitel vor. Der Kläger verwies drauf, dass die DKB eine Grundschuldbestellungsurkunde verwende, die nicht von ihm sondern von einer Notarangestellten unterzeichnet war. Die insofern erteilte Vollmacht war nichtig. Als Rechtsfolge ergab sich daraus, dass auch der Vollstreckungstitel nichtig und die Zwangsvollstreckung der DKB rechtswidrig war.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle bestätigte diese Auffassung und erklärte die Zwangsvollstreckung der DKB für unzulässig (Urteil vom 8. August 2012).

Dies deshalb, weil die DKB aufgrund ihres lückenhaften Vertragskonstruktes auch kein Recht darauf habe, eine Zwangsvollstreckungsurkunde von dem Kläger zu erhalten. Das Urteil, das in mehreren weiteren Verfahren durch das OLG Celle und die Instanzgerichte bestätigt wurde, zeigt, dass Anleger und DKB-Kunden durchaus erfolgreich gegen die Zwangsvollstreckung vorgehen können. Es ist noch nicht rechtskräftig, das OLG Celle hat jedoch die Revision nicht zugelassen.

GMAC-RFC Servicing GmbH (nunmehr Paratus AMC GmbH) – Erfolg für Anleger bei Rückabwicklungsklagen.

Im Jahre 2012 konnten Anleger, die Ihre Schrottimmobilien bei der GMAC-RFC Servicing GmbH über deren Vertriebssystem finanziert hatten, teilweise weitreichende Erfolge bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Aufklärungspflichtverletzung der GMAC-RFC Servicing GmbH erzielen. Herausragend ist dabei sicherlich die Entscheidung des OLG Dresden vom 28. Juni 2012 – Aktenzeichen 9 U 1758. Nach Maßgabe der Richter des OLG Dresden hat eine finanzierende Bank, die 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr finanziert, von vornherein die Verpflichtung, die Immobilie zu prüfen. Der Käufer verlasse sich darauf, dass die Bank das Objekt bewerte und somit den Kaufpreis als real einstufe. Dies ist von der GMAC-RFC Servicing GmbH – wie in den meisten Fällen auch – nicht erfolgt. Eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie war nicht Bestandteil des Geschäftskonzeptes der GMAC-RFC Servicing GmbH, vielmehr wurde von vornherein lediglich durch eine Internetbewertung ohne konkreten Bezug zum Verkaufsobjekt ein Quadratmeterpreis errechnet. Dieser stand oft in grobem Missverhältnis zum Ertragswert / Verkehrswert der Immobilie.

Das OLG Düsseldorf hat daher in einem Verfahren gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH darauf hingewiesen, dass die Bewertung der GMAC-RFC Servicing GmbH als „unsinnig“ zu betrachten sei. Es sei im Übrigen so, dass aufgrund der Mieteinkünfte die GMAC-RFC Servicing GmbH erkennen konnte, dass die Immobilie überteuert ist und somit ein Haftungstatbestand gegeben sei (OLG Düsseldorf vom 24. Oktober 2011 – I-17 U 107/11). Dieser Rechtsauffassung schloss sich das Landgericht (LG) Hildesheim im Urteil vom 27. März 2012 – 5 O 101/12 – an.

Auch im dortigen Fall waren die Anleger arglistig über den Wert der Immobilie getäuscht worden, die sie bei der GMAC-RFC Servicing GmbH finanzierten. Eine Überprüfung des Kaufpreises fand nicht statt, vielmehr stützte sich die GMAC-RFC Servicing GmbH auf ihr Onlinebewertungssystem, das jedoch nicht ausreichend war. Das LG Hildesheim verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH daher zum Schadenersatz und zur Rücknahme der Wohnungen (Urteil noch nicht rechtskräftig).

Das LG Berlin verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH ebenfalls zum Schadenersatz wegen Finanzierung einer Schrottimmobilie.

Dabei leitete das LG Berlin die Haftung der GMAC-RFC Servicing GmbH aus einer Aufklärungspflicht wegen einer vertraglich versprochenen Besichtigung ab. Aufgrund dieser Besichtigung hätte die GMAC-RFC Servicing GmbH die sittenwidrige Überteuerung erkennen können und die dortigen Kläger aufklären müssen. Das Kammergericht stützte diese Auffassung, sodass das Urteil rechtskräftig ist.

Hinzukommt noch, dass die GMAC-RFC Servicing GmbH ihr Geschäftsmodell ausschließlich auf die Generierung von Provisionszahlungen stützte und keinerlei Zinsgewinne erzielte. Es besteht daher möglicherweise ein Haftungsanspruch wegen Aufklärungspflichtverletzung über den Charakter des Darlehensgeschäftes, das die Anleger nicht kannten. Sie wussten insbesondere nicht, dass für Ihre Unterschrift sofort an die GMAC-RFC Servicing GmbH Provision gezahlt wird. Hätten die Anleger dies gewusst, so hätten sich die meisten das Geschäft nochmals gut überlegt. Insgesamt gesehen sind die Chancen zur Geltendmachung von Schadenersatz gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH im Jahr 2012 deutlich gestiegen.

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Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, unterschreibt nicht selten eine Haftungsfreistellung des Verkäufers mit weitreichenden Folgen. Und wer gleichsam seit Ewigkeiten im Besitz eines Grundstücks ist, etwa durch Erbschaft, kann ebenfalls böse Überraschungen erleben. Besteht der Verdacht einer Altlast an einem Grundstück, so besteht dringender Handlungsbedarf, egal, ob es sich um ein privat, gewerblich oder landwirtschaftlich genutztes Anwesen handelt.

Im Bundes-Bodenschutzgesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten wird unterschieden:

Altablagerungen: Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind.

Altstandorte: Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstiger Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf.

Von den kontaminierten Flächen können Schadstoffe austreten und auf Menschen, Tiere und Pflanzen schädigend einwirken. Eine Ausbreitung der Kontaminierung auf bisher noch unbelastete Flächen ist gleichermaßen möglich.

Bei Altlasten ist der Eigentümer in der Pflicht.

Vom Grundsatz her ist in erster Linie der Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand des Grundstücks verantwortlich, auch wenn er die Verseuchung des Bodens nicht selbst herbeigeführt hat. Um für sich selbst Klarheit und Sicherheit zu gewinnen, um (weitergehende) Schäden an Menschen und Natur zu verhindern sowie um strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden, empfiehlt sich eine fachkundige Bestandsaufnahme.

Dabei ist es wichtig zu wissen, dass nicht alle altlastenverdächtige Flächen, zum Beispiel durch Bodenaustausch, umfangreich saniert werden müssen. Es können auch andere Maßnahmen, etwa eine Oberflächenabdichtung oder ein biologischer Abbau von Schadstoffen, durchaus sinnvoll sein.

Bei einem Anfangsverdacht sollte zunächst eine Altlastenerkundung mit anschließender Sanierung derartiger Flächen systematisch betrieben werden:

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Dank der Klimaerwärmung werden die Winter immer milder. Dies bedeutet nicht, dass überhaupt kein Schnee mehr fällt. Die weiße Pracht erfreut vielleicht Kinder und Wintersportfreunde, für alle diejenigen, die mit der Streu- und Räumpflicht zu tun haben, ist sie Arbeit. Besondere rechtliche Aspekte regeln die Verpflichtung und können zu Konsequenzen führen, werden die Vorschriften nicht beachtet.

Grundsätzlich ist vorgesehen, dass die Gemeinden für den Winterdienst zuständig sind. Für die Kommunen besteht allerdings die Möglichkeit, sich durch eine Satzung aus dieser Pflicht zu befreien. Die Räum- und Streupflicht ist deswegen in den meisten Gemeinden per Satzung auf die Anlieger übertragen. Anlieger ist, wem ein Grundstück gehört, das an die Gehwege angrenzt. Mit Rücksicht auf die vielen Kilometer Gehweg, die in jeder Gemeinde vorhanden sind, ist es nicht verwunderlich, dass die Gemeinden ihre Pflichten schon lange und sehr gerne auf die Anlieger übertragen haben.Die Regelungen in den Satzungen der Gemeinden unterscheiden sich bundesweit kaum oder gar nicht. Genaueres kann bei jeder Stadtverwaltung erfragt werden.

Die Ausgestaltung der Streupflicht, die zum Schutz der Fußgänger vor Schnee und Glatteis besteht, ist sehr präzise.

Betroffen ist zunächst jede Fläche, die als Bürgersteig benutzt werden kann. Ist diese Fläche entlang des Grundstücks drei Meter breit, ist wenigstens die Hälfte Richtung Straßenmitte eisfrei und schneefrei zu halten. Bei schmaleren Bürgersteigen oder Wegen reicht es, wenn jeweils die Hälfte des Weges geräumt wird. Damit sind die Breite und der Verlauf der zu räumenden Fläche für den Grundstückseigentümer, der als Anlieger eines öffentlichen Weges gilt, geklärt.

Aber auch die Art und Weise, wie Glatteis verhindert wird, ist geregelt. Fußgänger dürfen davon ausgehen, dass bei einem ordnungsgemäßen Weg Streumittel benutzt werden, die die Gehfläche stumpf machen. Früher war Salz das Mittel der Wahl und wurde in großen Mengen verteilt, um die Streupflicht zu erfüllen. Inzwischen ist Streusalz fast überall verboten. Die Schäden für die Umwelt sind zu groß und die Beseitigung nach dem Ende des Winters aufwendig. Ausnahmen gehören allerdings dazu. Ist das Winterwetter extrem und sorgt für ebenso extreme Glätte, wie es bei überfrierendem Regen oft der Fall ist, darf der Anlieger auch zu Salz greifen. Andere Mittel dürften nicht vorhanden oder geeignet sein.

Bei der Anwendung von Streusalz gilt die Regel, dass nur die nötige Menge auf dem Bürgersteig verteilt werden darf. Sie muss ausreichen, für die Fußgänger die erforderliche Sicherheit zu schaffen. Ist die Gefahrenlage durch das Winterwetter vorbei, verpflichtet die Satzung die Anlieger, das Streusalz wieder zusammenzukehren. Setzt Tauwetter ein, ist dies eine Arbeitserleichterung für die Anlieger. Denn genauso zulässig ist es, dass Salzrückstände zusammen mit dem Tauwasser über die Gullis abfließen. Die Kanalisation übernimmt dann die Pflicht zur Entsorgung.

Um verbindliche Zeiten festzulegen, regelt die Satzung, dass der Winterdienst auf die Tagstunden begrenzt zwischen 7.30 Uhr und 20.00 Uhr an den Werktagen durchzuführen ist.

Ausnahmen sind im Schwerpunkt an Geschäftsstraßen genutzte Gehwege, an denen die Öffnungszeit bis 20.30 Uhr reicht. Zum Schutz der Kunden vor Glatteis und Schnee verlängert sich der Winterdienst dann bis zum Ende der Öffnungszeit. An Sonntagen oder Feiertagen wird den Anliegern eine verlängerte Nachtruhe gewährt und sie dürfen den Winterdienst bis 9.00 Uhr erledigen.

So wie die Gemeinden ihre Verpflichtung auf die Anlieger abwälzen, so ist diesen unter besonderen Umständen ebenfalls gestattet, ihre Pflicht weiterzugeben. Grundstückseigentümer, die zugleich Vermieter sind, haben dann Vorteile. Sie können den Winterdienst ihren Mietern auferlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wird. Gewöhnlich findet sich in einem Mietvertrag eine spezielle Klausel, die genau den Winterdienst betrifft. Genauso wirksam ist es, wenn die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wird und in ihr die Pflichten bei Schnee und Glatteis enthalten sind. Vermieter regeln den Winterdienst häufig durch einen konkreten Winterplan, der verbindlich für die gesamte Hausgemeinschaft gilt.

Hat der Vermieter schlechte Erfahrungen mit der Umsetzung durch die Mieter gemacht oder wohnen hauptsächlich ältere Mieter im Gebäude, wird auch oft ein professioneller Anbieter beauftragt. Die Kosten dafür legt der Vermieter in den Nebenkosten per vertraglicher Vereinbarung auf alle Mieter um. Der Vorteil für den Mieter liegt unter anderem darin, dass er nicht mehr selbst haftet, wenn ein Fußgänger bei Eis- und Schneeglätte auf dem Bürgersteig vor dem Haus zu Schaden kommt.

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Kaum etwas existiert im nachbarschaftlichen Miteinander, das nicht für Auseinandersetzungen sorgen kann. Bäume und Sträucher sind zum Beispiel ein beliebter Anlass. Ob es nun das Laub vom Baum jenseits des Gartenzauns ist, das in den eigenen Garten fällt oder Pflanzen auf der Grundstückgrenze – sie lösen einen erbitterten Streit aus, der bis vor einen Richter führt. Geräusche von der Geburtstagsfeier, Musik einer Party, der Rauch vom Grill und sogar die seit vielen Jahren erklingenden Kirchenglocken haben bereits die Gerichte beschäftigt, wenn sich Menschen gestört fühlen. Manchmal reicht schon die falsche Beleuchtung oder der Schattenwurf der Bäume und Sträucher aus.

Bei so viel Anlass zu Ärger zwischen Nachbarn ist nachvollziehbar, dass Nachbarschaft zu den Bereichen des Lebens gehört, die die meisten Konflikte für die Beteiligten und Juristen beschert. Nachbarn sind verpflichtet, die aus dem Nebeneinander entstehenden Beeinträchtigungen bis zu einem gewissen Grad zu dulden. Die genaue Grenze, wann die Beeinträchtigung nicht mehr zu akzeptieren ist, hat der Gesetzgeber nicht näher ausgeführt. Die Meinungen sind verständlicherweise geteilt und viele Nachbarn überlassen die Entscheidung den Gerichten. Es sind eine ganze Reihe von Urteilen zum Thema Streit zwischen Nachbarn ergangen, von denen einige sicherlich sehr interessant sind.

Pflanzungen

Beeinträchtigen die Zweige vom Baum oder Strauch eines Nachbarn die Nutzung des eigenen Grundstücks, hat der Betroffene einen Anspruch darauf, dass die Zweige beseitigt werden. Sie müssen so entfernt werden, dass die Beeinträchtigung aufgehoben wird. Geschieht dies dadurch, dass sie abgeschnitten werden, gehört dies zu seinem Anspruch dazu.

Für den Nachbarn, dessen Äste die Beeinträchtigung auslösen, bedeutet dies, dass er innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schaffen muss. Verstreicht die Frist, können seine Nachbarn diese Aufgabe auch selbst übernehmen und die Äste absägen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Fachbetrieb zu beauftragen, der das Zurückschneiden dann erledigt. Die Kosten fallen dem Nachbarn zur Last, der seiner Pflicht zur Beseitigung nicht nachgekommen ist.

Fühlt sich ein Nachbar von Laub, Nadeln oder Blüten belästigt, die auf sein Grundstück fallen, muss er dies nach einem Urteil zumindest dann dulden, wenn er in einer Gegend mit Baumbestand wohnt.

Baumwurzeln

Wuchern Baumwurzeln in das Nachbargrundstück, heben sie manchmal die Platten eines Gartenwegs an. Stellt der Nachbar die Beschädigung fest, hat er ebenfalls einen Anspruch auf Beseitigung und Behebung der Schäden. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Nur die entstandenen Schäden dürfen auf Kosten des anderen Nachbarn ausgebessert werden. Den ganzen Weg darf er nicht neu verlegen lassen.

Früchte

Bei Früchten ist zu unterscheiden. Der Nachbar bleibt Eigentümer von Früchten wie Obst oder Nüssen, solange sie noch am Baum hängen. Erst wenn sie in den Garten fallen, gehören sie dem, dem auch der Garten gehört. Sie dürfen auch nicht von den Ästen abgesammelt werden, die über den Zaun ragen. Fallen sie auf ein öffentliches Grundstück oder einen Weg, bleibt der Eigentümer des Baumes auch weiterhin der Eigentümer der Früchte.

Kirchenglocken

Die Religionsausübung ist in Deutschland ein hoch schützenswertes Gut. Es gehört zum Ablauf der Religionsausübung dazu, dass die Kirchenglocken zu bestimmten Anlässen geläutet werden. Dies ist unter Nachbarn zu respektieren. Anders sieht es aus, wenn die Kirche in der Nachbarschaft mit dem Glockengeläut die Zeitansage übernimmt. Nachbarn haben in diesen Ausnahmefällen einen Unterlassungsanspruch.

Hundegebell

Dem Nachbarn wird deutlich weniger Geräuschpegel zugemutet, wenn es sich um Hundegebell handelt. Nicht länger als zehn Minuten ununterbrochen, eine halbe Stunde insgesamt und nur außerhalb der üblichen Ruhezeiten ist es erlaubt.

Grillen

In den Sommermonaten ist der Grillabend ein häufiger Streitpunkt unter Nachbarn. Es entstehen Rauch und Gerüche, die nicht von allen als angenehm empfunden werden. Dennoch sind diese Begleitererscheinungen zu ertragen. Die Einschränkung besteht darin, dass damit nach 22.00 Uhr Schluss ist. Ausnahmsweise und nicht öfter als vier Mal jährlich kann der Grillabend einschließlich Rauch und Geruchsbeeinträchtigungen bis Mitternacht andauern.

Gartenteiche und Wildtiere

Das Quaken der Frösche ist laut und im benachbarten Gartenteich besonders störend. Ist dieser Teich jedoch ganz offiziell als Biotop kartiert worden, haben die Nachbarn es hinzunehmen. Frösche und andere wild lebende Tiere stehen unter den naturschutzrechtlichen Schutzvorschriften. Sie dürfen nicht beeinträchtigt und ihre natürliche Lebensweise und Brutpflege mitsamt den Brutstätten nicht zerstört werden.

Katzen

Freilaufende Katzen halten sich nicht an Grundstücksgrenzen. Nachbarn, die jedoch mindestens vier Katzen halten und diese als Freigänger regelmäßig in die Nachbarschaft schicken, müssen mit Unterlassungsansprüchen rechnen. Zwei Katzen werden hingegen noch als zumutbare Beeinträchtigung angesehen.

Tauben

Bei Tauben ist die Duldungspflicht abhängig vom Charakter der Örtlichkeit. In Wohngegenden sind die Tauben des Nachbarn durchaus eine Beeinträchtigung. Dies ist in ländlichen Gegenden nicht im gleichen Umfang zutreffend.

Straßenbeleuchtung und Lichtreflexionen

Auch eine Straßenlaterne kann zur Beeinträchtigung werden, wenn sie nicht mehr zumutbar den nutzbaren Außenbereich erhellt. Dann kann der Eigentümer eine Abschirmung dieser Lichtquelle in unmittelbarer Nachbarschaft verlangen. Dies gilt ebenfalls für bloße Lichtreflexionen, wie sie von einer dem Nachbarn gehörenden Glaskuppel ausgehen und grell bis in die benachbarte Wohnung fallen.

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Feuchtigkeit in der Wohnung ist etwas ganz Normales. Täglich entsteht sie beim Kochen, Baden und Duschen, aber auch beim (Dampf)Bügeln. Sogar Zimmerpflanzen und Bewohner erzeugen Feuchtigkeit und das pro Tag bis zu einem Eimer Wasser. Bei einem Neubau kommt noch die Neubaufeuchte hinzu durch Wasser im Beton, Mörtel, Putz, Estrich und Anstrich. Zunehmend kürzere Bauzeiten geben „dem Gebäude“ aber keine Chance mehr zu einer Austrocknungszeit vor dem Einzug.

Die heutigen Bauten haben jedoch durch die Wärmeschutzverordnung eine nahezu 100prozentige Luftdichtigkeit der Gebäudehülle und der Fenster. Sogar Altbauten entwickeln sich durch das Nachrüsten dichter Fenster gleichsam zu abgeschlossenen Klimakammern. Kann die – durchaus natürliche – Feuchtigkeit nicht entweichen, so erzeugt Sie in hohem Maße nicht nur physisches Unbehagen, sondern führt zwangsläufig zu Schäden an Holzeinbauten und Möbeln. Hinzu kommt es langfristig zu Schwitzwasser und Schimmelpilzbildung an den Innenseiten der Außenwände, was auch gesundheitliche Gefahren für die Bewohner bedeutet.

Feuchtigkeit bekommen Sie nur durch Lüften aus den Räumen.

Ursache für Schimmelbildung ist ein einfacher physikalischer Vorgang: warme Raumluft kühlt sich an den kälteren Wandoberflächen ab. Wird dabei eine kritische Oberflächentemperatur der Wand unterschritten, kondensiert der in der Raumluft enthaltene Wasserdampf auf und in der Wand zu Wasser. Davon können Sie sich selbst überzeugen. Wenn Sie von innen gegen eine Fensterscheibe hauchen, „beschlägt“ diese.

Sechs goldene Regeln zum richtigen Lüften und Heizen:

Sie sollten alle Räume regelmäßig mehrmals am Tage intensiv lüften; das gilt auch für wenig genutzte Zimmer. Es empfiehlt sich, alle Fenster und Türen zu öffnen und möglichst Durchzug zu schaffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es regnet oder kalt ist.

Beim Stoßlüften geht es darum, die feuchte Raumluft durch kalte, aber trockene Frischluft zu ersetzen. Dafür reichen bereits fünf Minuten. Ein längeres als zehnminütiges Lüften am Stück führt nur zum Auskühlen der Wände.

Dauerlüftung ersetzt kein Stoßlüften. Insbesondere kosten gekippte Fenster unverhältnismäßig mehr Energie als wiederholte Stoßlüftung.

Tipp:Sie sollten die Thermostatventile an den Heizkörpern während des Stoßlüftens abdrehen oder „überlisten“, da diese sofort auf Kaltluft reagieren. Wenn Sie die Ventile nicht abdrehen wollen, legen Sie einfach ein Tuch darüber, um sie über die niedere Temperatur der einströmenden Kaltluft zu täuschen

Sie sollten auch in wenig benutzten Räumen, insbesondere im Schlafzimmer, die Heizkörper niemals ganz abstellen und im Winter die Raumtemperatur von etwa 15 Grad Celsius nicht unterschreiten. Bitte beachten Sie, dass auch das „Mitheizen“ des Schlafzimmers, etwa durch das Öffnen der Tür mehr als problematisch ist, weil feuchte, wärmere Luft aus der übrigen Wohnung sich an den vergleichsweise kühleren Wänden niederschlägt – Schimmel droht.

Größere Wasserdampfmengen etwa durch Kochen, Bügeln oder nach dem Baden/Duschen sollten Sie bereits beim oder sofort nach dem Entstehen gezielt „weglüften“. Bitte sorgen Sie dafür, dass sich der Wasserdampf gar nicht erst in der Wohnung ausbreiten kann.

Natürlich geht beim Lüften Heizenergie verloren. Dies muss jedoch im Interesse gesunder raumklimatischer Verhältnisse und zur Vermeidung von Feuchteschäden hingenommen werden. Es kommt darauf an, diesen Verlust so gering wie möglich zu halten.

Besondere Regeln bei Neubauten

Wer einen Neubau bewohnt, hat es besonders schwer. Die Austrockungszeit kann bis zu zwei Jahre dauern. Während Austrockungszeit muss um so mehr gelüftet werden und Sie sollten alles unterlassen, was das Austrocknen der Wände behindert:

Stellen Sie Möbel und Schränke nicht direkt an die Außenwand und lassen Sie etwa zehn Zentimeter Lüftungsabstand;

Hinterlegen Sie Bilder mit ein Zentimeter dicken Korkscheiben;

Es empfiehlt sich Wandverschalungen, Bespannungen, Wandteppiche und ähnliches erst nach völligem Austrocknen anzubringen;

Bedenken Sie, dass schwere Vorhänge, besonders in Ecken, die Belüftung und Trocknung behindern;

Versiegeln Sie Wandoberflächen nicht dampfdicht durch Vinyl-, Metall- und abwaschbare Tapeten oder Folien. Vermeiden Sie auch Anstriche mit wasch- und scheuerfesten Dispersionen oder Latexanstriche;

Sie müssen ausreichend heizen. Nur sich erwärmende Luft kann wie ein klimatischer Schwamm Feuchtigkeit im Raum aufsaugen. Luft mit null Grad Celsius vermag nur fünf Gramm Wasser pro m³ aufzunehmen, bei 20 Grad Celsius bis zu 17,5 Gramm pro m³, dann ist jeweils der Sättigungspunkt mit 100 Prozent relativer Feuchte erreicht. Den Sättigungsgrad der Luft können Sie durch ein Hygrometer messen und als relative Feuchte ablesen. Raumklimatisch sind 50 Prozent bei 20 – 22 Grad Celsius Raumlufttemperatur der optimale Wert.

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