Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Vielfach wird angenommen, dass sich die Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses verlängert. Das ist nur bedingt richtig, denn diese Regelung gilt ausschließlich für Vermieter. Bei Mietern bleibt die gesetzliche Kündigungsfrist unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit konstant bei drei Monaten. Seitens der Vermieter dagegen verläuft sie gestaffelt.

Kündigungsfrist für Vermieter:

Bei Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Sie muss schriftlich bis zum dritten Werktag des Monats beim Vertragspartner eingehen, wenn sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll.

Eine ordentliche und fristgerechte Kündigung seitens des Mieters bedarf keiner Begründung. Vermieter dagegen müssen ihre Beweggründe mitteilen. Stellt die Kündigung durch den Vermieter eine besondere Härte für den Mieter dar (etwa drohende Obdachlosigkeit), so kann er ihr widersprechen – schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.

Muss die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben werden?

Was umgangssprachlich als Renovierung bei Auszug bezeichnet wird, bedeutet im Mietrecht nicht mehr als eine Schönheitsreparatur. Darunter versteht man alle Maßnahmen, die der Beseitigung optischer Spuren dienen, welche durch normale Abnutzung entstanden sind.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen:

Instandhaltungsmaßnahmen dagegen zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Es ist nicht die Aufgabe des Mieters, Parkett neu zu verlegen, moderne Lichtschalter zu installieren oder außerhalb der Wohnung zu streichen.

Wer ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch sind Schönheitsreparaturen generell Sache des Vermieters. Diese Pflicht kann er jedoch im eingeschränkten Rahmen auf den Mieter übertragen. Dazu lohnt der genaue Blick in den Mietvertrag.

Ist dort eine Formulierung wie „Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen/trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“ zu finden, so ist er tatsächlich zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet. Allerdings nur im Umfang der von ihm verursachten Abnutzung und auch nur dann, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat.

Wurde das Mietobjekt dagegen unrenoviert übernommen, so ist dem Mieter ein angemessener Ausgleich für seine Arbeit zu gewähren. Bei Weigerung des Vermieters wird die Klausel unwirksam, da sie in diesem Fall eine Benachteiligung des Mieters darstellt – mit der Folge, dass der Mieter einfach ausziehen und die Wohnung besenrein übergeben kann. Das gilt auch bei unrenoviert übernommenen Wohnungen und fehlender Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.

Um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es ratsam, beim Einzug ein Übergabeprotokoll zu verfassen und den Zustand der Wohnung mit Fotos zu dokumentieren.

Ungültige Klauseln im Mietvertrag: Pflicht zu Schönheitsreparaturen entfällt

Gewisse Klauseln im Mietvertrag hat der Bundesgerichtshof zudem für ungültig erklärt. Dazu zählt auch die pauschale Vorschrift, der Mieter müsse beim Auszug eine komplette Schönheitsreparatur durchführen. Ebenfalls die Vorgabe, Schönheitsreparaturen zu festen Terminen vorzunehmen, ist ungültig. Allenfalls können grobe Zeiträume genannt werden – die auch nur dann relevant sind, wenn die Notwendigkeit einer Renovierung tatsächlich gegeben ist.

Laut BGH ebenfalls nicht statthaft sind Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter einen bestimmten jährlichen Prozentsatz der Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen soll.

Enthält der Mietvertrag ungültige Klauseln, so sind betroffene Mieter von jeglicher Pflicht zur Schönheitsreparatur befreit. Das gilt auch, wenn im Vertrag keinerlei Klauseln zur Renovierung zu finden sind.

Wer letztlich dennoch Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist nicht verpflichtet, sie professionell in Auftrag zu geben. Es genügt, die Arbeiten fachgerecht durchzuführen.

Bei Beschädigungen müssen Reparaturen durchgeführt werden

Unter einer Beschädigung versteht man eine Beeinträchtigung, die nicht nur durch Abnutzung entstanden ist, sondern mutwillig oder fahrlässig verursacht wurde. Dazu zählt nicht der übliche Verschleiß eines Teppichbodens, wohl aber das Brandloch im ansonsten noch intakten Parkett. Für derartige Schäden ist der Mieter haftbar. Er muss sie reparieren (lassen) oder finanziell dafür aufkommen.

Müssen Einbaugegenstände beim Auszug entfernt werden?

Für Einrichtungen, Einbauten und Umbauten gilt eine gesetzliche Rückbauverpflichtung bei Auszug. Zu den Einrichtungen zählen beispielsweise Öfen, Beleuchtungsanlagen oder die eigene Einbauküche; unter Ein- und Umbauten fallen zum Beispiel selbst eingezogene Wände, fest verlegte Fußböden und der Dachausbau in Eigenregie. Wer als Mieter solche Veränderungen vornimmt, ist gut beraten, sich mit dem Vermieter vorab abzusprechen. Für bauliche Veränderungen benötigt man ohnehin eine Erlaubnis, sofern es im Mietvertrag nicht anders geregelt ist.

Die Rückbaupflicht der Einbaugegenstände gilt indes selbst dann, wenn der Vermieter den Maßnahmen zugestimmt hat, jedoch keine weiteren schriftlichen Vereinbarungen existieren. Daher ist es sinnvoll, Absprachen zur späteren Übernahme der Installationen durch den Vermieter vertraglich festzuhalten und die Konditionen genau zu benennen. Es genügt nicht, mit dem Nachmieter die Übernahme der Einbaugegenstände zu vereinbaren, da in diesem Fall die Rückbaupflicht auf ihn übergehen würde.

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Im Mietrecht istArt 240 § 2 EGBGBdie entscheidende Regelung.

Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Überräume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt. Diese Regelung gilt nach Absatz 3 auch für Pachtverhältnisse.

Auswirkungen auf private Mieter

Soweit Sie Corona bedingt in dem Zeitraum 01. 04 – 30. 06. 2020 Ihrem Vermieter die Miete nicht zahlen können, kann dieser Ihnen das Mietsverhältnis nicht kündigen. Typische Fälle sind der Bezug von Kurzarbeitergeld oder Bezug von pandemiebedingt staatlicher Leistungen. Nicht erfasst sind die Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit von Ihnen als Mieter.

Etwas anderes gilt, wenn Sie bereits vor dem 01. 04. 2020 in Zahlungsverzug mit der Miete waren bzw. regelmäßig unpünktlich die Miete bezahlt haben und in dem gesetzlich vorgegebenen Pandemiezeitraum erneut mit der Mietzahlung in Verzug geraten sind. Der Vermieter kann in dem Fall das Mietsverhältnis kündigen.

Andere Kündigungsgründe bleiben auch während der covid-19-Pandemie bestehen

Corona schützt nicht davor, dass der Vermieter wegen einem anderen Grund als Zahlungsverzug kündigt. Typische Beispiele sind insoweit die Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigung einer Einliegerwohnung des vom Vermieter bewohnten Haupthauses, Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution oder Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

Was gilt für die entstehenden Mietrückstände?

Das Corona Gesetz sieht kein Leistungsverweigerungsrecht oder Stundungsrecht der Miete vor. Die Miete und Nebenkosten müssen fristgerecht weiter gezahlt werden. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Miete wegen Corona bedingten Zahlungsengpässen des Mieters eine Zahlungsklage auf Zahlung der Miete bei Gericht einreichen. Ein Klageverfahren führt zu erheblichen Kosten, die der Mieter in dem Fall tragen muss. Sinnvoll und geboten ist es, wenn man als Mieter wegen Corona bedingter Kurzarbeit und wegen vielleicht sogar einer Corona Erkrankung mit dem Vermieter rechtzeitig redet und ihm darstellt, dass man gerade die Miete wegen Corona nicht zahlen kann. Die meisten Vermieter werden hierfür Verständnis haben und mit einer ratenweisen Rückzahlung der Mietrückstände einverstanden sein.

Auswirkungen auf gewerbliche Mieter

Während im privaten Mietrecht die Corona Regelungen sich im überschaubaren Rahmen auswirken, sieht die Situation imGewerbemietrechtanders aus:

Wenn die Behörde den Betrieb des Geschäfts/Ladens des Gewerbemieters untersagt, muss der Gewerbemieter keine Miete mehr an den Vermieter zahlen (bitte Hinweis unter „wichtig“weiter unten im Text beachten).

Dieses Ergebnis ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen zur Unmöglichkeit der Leistung. Im Mietrecht gibt es hierzu eine Regelung in § 537 BGB. Dieser Paragraph regelt, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit ist, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Nicht von ihm zu verantworten sind höhere Gewalt oder einen Katastrophensituation.

Ist dem MieteralleinCorona bedingt behördlich untersagt, sein Geschäft zu betreiben, muss er demnach keine Miete an den Vermieter zahlen. Grund: die Ausübung seines Gebrauchsrechts an dem angemieteten Ladenlokal wird ihm wegen Corona untersagt. Für Corona kann er nichts. Im Umkehrschluss zu § 537 BGB wird er als Mieter damit von seiner Zahlungspflicht frei.

Solange der Lockdown und die deshalb erfolgte Schließung des Ladenlokals des Mieters andauert, kann der Vermieter dem Mieter eine ungestörte Nutzung der Gewerberäume auch nicht ermöglichen. Folglich kann auch der Vermieter unverschuldet seinen mietrechtlichen Pflichten nicht nachkommen.

Ein entsprechender Wegfall der Zahlungspflicht des gewerblichen Mieters setzt also voraus, dass das gesamte Ladenlokal behördlich geschlossen ist und der alleinige Grund für die Schließung die Corona Pandemie ist.

Wichtiger Hinweis zu den jüngsten Pandemieregelungen

Die gesetzlichen Pandemieregelungen und die behördlich angeordneten Schließungen der Geschäfte sind erst vor kurzem erfolgt. Es gibt folglich noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Es spricht allerdings viel dafür, dass die Gerichte diesen Sachverhalt so bewerten werden, wie gerade dargestellt. Es ist allerdings auch nicht ausgeschlossen, dass Gerichte den Sachverhalt anders bewerten werden.  Deshalb dringende Empfehlung: Vorgehen mit Anwalt besprechen.

In dem Fall, in dem die Behörde den Betrieb eines Geschäfts Corona bedingt untersagt hat, ist auf jeden Fall die Geschäftsgrundlage gestört. Es besteht dann ein Anpassungsanspruch der Parteien, an die neuen Gegebenheiten (§ 311 BGB).Die Parteien müssen miteinander verhandeln, wie der Mietvertrag an die neuen Verhältnisses angepasst wird. Insoweit ist dringend zu empfehlen, diesen Weg zu beschreiten, statt als Gewerbemieter (mit behördlich untersagten Geschäftsbetrieb) einfach Corona bedingt keine Miete zu zahlen.

Da die Sachlage kompliziert und Konflikt trächtig ist, ist es insoweit wichtig, sich anwaltlich beraten zu lassen, bevor man selber keine Miete zahlt bzw. als Vermieter selbst aktiv wird und dem Mieter kündigt und eine Räumungsklage gegen den säumigen Mieter anstrengt.

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Kommt eine Vertragspartei ihren Pflichten nicht nach, wird zum Beispiel dem Mieter die Mietsache nicht überlassen oder später durch den Vermieter ganz oder teilweise wieder entzogen, muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist geben, ihm den Besitz wieder einzuräumen. Erst wenn diese Frist ergebnislos verstrichen ist, darf er fristlos kündigen. Besteht die Pflichtverletzung in einem Unterlassen, kommt die Miete zum Beispiel immer zwei oder drei Wochen zu spät oder belästigt ein betrunkener Mieter nachts seine Wohnungsnachbarin, muss dieser Mieter abgemahnt werden.

Die Abmahnung besteht aus zwei Teilen. Im ersten Teil wird das vertragswidrige Verhalten des Vertragspartners festgestellt, gegebenenfalls unter Hinweis auf den bestehenden Mietvertrag. Im zweiten Teil wird der Andere darauf hingewiesen, dass, wenn er das Fehlverhalten fortsetzt oder weitere Vertragsverstöße vorkommen sollten, er mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen hat.

Insofern unterscheidet sich die Abmahnung von der Ermahnung, in der nur das Fehlverhalten des anderen dargelegt ist mit dem Hinweis, sich zu ändern oder Fehler abzustellen.

Im Gegensatz zur Ermahnung enthält eine Abmahnung also noch einen Warnhinweis mit der Androhung der fristlosen Kündigung als Sanktion bei weiteren Vertragsverstößen. Bei geringfügigen Verstößen kann eine Ermahnung ausreichend sein, quasi als Vorbereitung einer Abmahnung.

Es besteht kein Formzwang, weder Schriftform noch elektronische oder Textform (§ 126 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die Abmahnung kann daher auch mündlich erfolgen. Als Nachweis für eine spätere, fristlose Kündigung empfiehlt es sich aber die Schriftform zu wählen oder zumindest einen Zeugen hinzu zu ziehen, der vorab eine entsprechende Aktennotiz fertigt und unterzeichnet.

Eine mündlich abgegebene Erklärung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt. Erfolgt die Abmahnung schriftlich, wird sie gemäß § 130 BGB dann wirksam, wenn sie dem Anderen zugeht. Dies kann durch persönliche Aushändigung gegen Empfangsbestätigung oder durch einen Zeugen geschehen, aber auch auf postalischem Wege (wegen des Nachweises am besten per Einwurf-Einschreiben). § 132 BGB sieht auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher als Vermittler vor.

Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden, insbesondere nicht an die 14-Tagesfrist des § 626 BGB etwa analog zu Arbeitsverhältnissen.

Sie sollte aber im zeitlichen Zusammenhang zu dem Fehlverhalten der anderen Partei stehen. Die Abmahnung wirkt auch nicht unbegrenzt. Zahlt ein wegen verspäteter Mietzahlung abgemahnter Mieter zwei Jahre lang die Miete wieder pünktlich, so kann bei einer erneuten, unpünktlichen Zahlung nicht sofort fristlos unter Bezugnahme auf die vor zwei Jahren erfolgte Abmahnung gekündigt werden. Es muss erst erneut eine Abmahnung ausgesprochen werden.

Als rechtliche Voraussetzung und zur Vorbereitung einer später auszusprechenden, fristlosen Kündigung hat die Abmahnung – nicht nur im Arbeitsrecht – große Bedeutung. Sie kann zurückgewiesen werden. Der Abgemahnte hat Anspruch auf die Beseitigung einer unberechtigten Abmahnung. Diesen Anspruch kann er auch gerichtlich verfolgen. Auf eine Abmahnung kann nur auf Grund besonderer Umstände verzichtet werden. Diese sind in § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB aufgeführt:

die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg;

die sofortige Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen aus besonderen Gründen gerechtfertigt oder

der Mieter befindet sich in Zahlungsverzug gemäß § 543 Absatz 2 Ziffer 1 Satz 3 BGB.

In diesen Fällen darf die fristlose Kündigung sofort ausgesprochen werden.

Entwertung und Abschwächung der Abmahnwirkung

Die fristlose Kündigung hat erhebliche Auswirkungen. Auf Grund der sofortigen Beendigung des Mietvertrages muss sich der Vermieter einen neuen Mieter suchen und erleidet einen Mietausfall. Der Mieter wird wohnungslos. Beide Parteien werden daher mit dem letzten Schritt, nämlich der fristlosen Kündigung, zögern und lieber noch einmal abmahnen in der Hoffnung, dass der andere dann sein vertragswidriges Verhalten aufgibt. Dies wird insbesondere der Fall sein, wenn eine gewisse Zeit seit der letzten Abmahnung vergangen ist, der neue Vertragsverstoß nicht ganz so gewichtig ist, sich der andere für den Vertragsverstoß entschuldigt oder ihn nicht zu verantworten hat.

Das Bundesarbeitsgericht hat in den Jahren 2000 und 2004 Entscheidungen zur abschwächenden Wirkung wiederholter Abmahnungen getroffen. Danach soll sich die eine Partei nicht auf eine Abmahnung berufen, die schon länger zurückliegt, insbesondere dann, wenn sich der Andere inzwischen vertragstreu verhalten hat. In diesem Fall soll bei erneutem Vertragsverstoß nochmals abgemahnt werden.

Abmahnungen sollen nicht wiederholt und häufig, insbesondere nicht in kurzen Abständen ausgesprochen werden.

Die Warnfunktion werde abgeschwächt, wenn ständig mit der fristlosen Kündigung beim erneuten Vertragsverstoß gedroht, dann aber doch nur wieder neu abgemahnt werde. Dadurch untergrabe der Abmahnende seine eigene Glaubwürdigkeit. Wiederholte Abmahnungen über lange Zeit ohne Ausspruch der immer wieder angedrohten Kündigung würden Zweifel beim Anderen erwecken, ob überhaupt die Drohung wahrgemacht werden soll. Aus der Abmahnung müsse quasi eine Steigerung erkennbar sein bis hin zu einer „letzten Abmahnung“ mit besonderer Eindringlichkeit, auf die dann bei weiterem Fehlverhalten konsequenterweise die Kündigung folgt.

An dieser für das Arbeitsrecht aufgestellten aber auf das Mietrecht durchaus übertragbaren Rechtsprechung wurde erhebliche Kritik geübt. Es müsse dem Abmahnungsberechtigten selbst überlassen bleiben, wie er die einzelnen Vertragsverstöße des Anderen gewichtet, ob er sie ignoriert, es bei einer Ermahnung belässt oder tatsächlich erneut abmahnt. Auch dürfe kein Druck für den Kündigungsberechtigten aufgebaut werden, der die „letzte Abmahnung“ bereits ausgesprochen hat, bei einem weiteren Vertragsverstoß dann aber doch auf die Kündigung verzichtet, weil er keinen neuen Mieter hat und Mietausfall befürchten muss.

Wenn er es in diesem Fall bei einer weiteren Abmahnung belässt, dürfe daraus nicht der Schluss gezogen werden, seine Abmahnungen seien nicht so ernst gemeint.

Keinesfalls dürfe sich der Abgemahnte darauf berufen, er habe davon ausgehen können, dass eine Kündigung sowieso nicht erfolgen werde. Dies würde zu nicht hinnehmbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen führen.

Es ist sorgfältig zu prüfen, ob ein Verhalten des Anderen tatsächlich vertragswidrig ist und ob eine Ermahnung ausreicht oder schon eine Abmahnung geboten ist. Auf Grund der Gewichtung der Abmahnung als Vorstufe der fristlosen Kündigung sollte von ihr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden. Eine zu Unrecht ausgesprochene und als Maßnahme überzogene Abmahnung wirkt sich auf das bestehende Mietverhältnis auch aus menschlicher Sicht negativ aus. Es ist schwierig, nach einer ausgesprochenen Abmahnung beim anderen Vertragsteil noch Gesprächsbereitschaft zu finden.

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Der kündigungswillige Vermieter muss nicht nur darauf achten, dass er formgerecht kündigt, das heißt schriftlich. Er muss sich auch mit den verlängerten Kündigungsfristen herumschlagen. Die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich für ihn nach fünf Jahren Mietzeit auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Im Gegensatz zum Mieter muss er zusätzlich noch ein berechtigtes Interesse für das Kündigungsbegehren darlegen. In den meisten Fällen beruft sich der Vermieter auf den so genannten Eigenbedarf. Er benötigt die Räume für sich oder Angehörige der Familie oder seines Haushalts. Wer zu diesem Personenkreis gehört, war lange umstritten. Inzwischen hat die Rechtsprechung unter anderem auch Neffen und Nichten des Vermieters als Berechtigte anerkannt.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auch darlegen, warum diese Person die Wohnung benötigt, also ein echter Bedarf besteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Begründung für ausreichend erachtet, dass die Wohnung für die nunmehr volljährig werdende Tochter benötigt werde, die einen eigenen Hausstand gründen wollte, wofür sich die Wohnung ideal eigne. Weitere Details, so der BGH, etwa warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht ausreichend seien, müssten nicht dargelegt werden. Dass ein volljähriges Kind selbständig in einer eigenen Wohnung wohnen wolle, sei nachvollziehbar und ausreichend als Begründung.

Getrenntleben als Kündigungsgrund

In diese Rechtsprechung passt auch die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg vom 14. Dezember 2012. Dort war als Kündigungsgrund der Wunsch nach Getrenntleben angegeben worden. Der Vermieter wollte sich von seiner Ehefrau trennen und zu diesem Zweck aus der gemeinsamen Wohnung in die ihm gehörende, vermietete Eigentumswohnung ziehen. Der Entschluss zur Trennung stehe fest. Der gegenwärtige Zustand sei für die Eheleute unerträglich, er müsse mit seiner Ehefrau im selben Schlafzimmer übernachten. Die Beziehungsprobleme seien gravierend, eine Trennung unverzichtbar. Die Eheleute wollten sich auf jeden Fall scheiden lassen. Im Übrigen habe sich an diesen Tatsachen seit dem Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch nichts geändert.

Dagegen wendet der Mieter ein, es lägen keine vom Gesetz geforderten, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe dafür vor, dass die von ihm gemietete Wohnung benötigt werde. Die Lebensumstände des Vermieters hätten sich nicht wesentlich geändert. Er habe lediglich die Absicht geäußert, dass er sich trennen wolle. Dies sei aber zweifelhaft, immerhin würden die Eheleute immer noch zusammen wohnen. Die behauptete Trennung sei keinesfalls endgültig zu erwarten. Es sei zweifelhaft, ob tatsächlich eine Scheidung beabsichtigt sei.

Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage des Vermieters noch abgewiesen.

Der Vermieter habe nicht schlüssig dargelegt, dass er tatsächlich auf Dauer in die vermietete Wohnung einziehen wolle, es sei noch immer keine Scheidung eingereicht. Dass es in der Beziehung ein „Hin und Her“ gebe, sei als Begründung nicht ausreichend.

Dem widersprach das Landgericht im Berufungsverfahren. Das Kündigungsbegehren des Vermieters habe dem Gesichtspunkt des „Benötigen“ ausreichend Rechnung getragen. Der Nutzungswunsch sei ernsthaft und nachvollziehbar dargelegt worden. Der Vermieter habe auch konkret die Tatsachen aufgelistet und in seinem Kündigungsschreiben erwähnt. Es sei deutlich geworden, dass die Ehe unrettbar zerrüttet sei und dass der Entschluss feststehe, sich aufgrund dieser Beziehungsprobleme zu trennen. Es sei nicht erforderlich, dass eine Trennung der Ehegatten etwa in Form einer Scheidung vollzogen sei oder dass definitiv schon eine Scheidung beabsichtigt sei. Wenn sich die Ehegatten entschieden hätten, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben, sei dies ein ausreichender und vernünftiger Grund für das Kündigungsbegehren. Für die Ernsthaftigkeit der Trennung spreche auch, dass sich an diesem Wunsch in den 18 Monaten vom Zeitpunkt der Kündigung bis zum Gerichtstermin vor dem Landgericht nichts geändert habe.

Dem Räumungsbegehren des als Vermieter klagenden Ehemannes wurde also stattgegeben.

Der Vermieter konnte das Gericht davon überzeugen, dass die Trennung von seiner Ehefrau ernsthaft gewünscht war und so bald wie möglich realisiert werden sollte. Nach Meinung des Landgerichts kam es nicht darauf an, ob die Ehe bereits geschieden war oder ob – theoretisch – noch die Möglichkeit bestand, dass sich die Eheleute wieder versöhnen. Es war dem Landgericht ausreichend, dass ein nachhaltiger, nachvollziehbarer Trennungswunsch vorlag.

Aufgrund der vermieterfreundlichen Tendenz der Rechtsprechung und dieser Entscheidung des LG Heidelberg kann man davon ausgehen, dass auch ein Eigenbedarf für einen trennungswilligen, nahen Angehörigen, der die gemeinsame Ehewohnung aufgeben und getrennt leben will, zum Erfolg führt.

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Bei der Berliner Räumung muss sich der Vermieter bei der Vollstreckung auf sein Vermieterpfandrecht berufen. Der Gerichtsvollzieher hat sich dann nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die in den Räumen verbleibenden Gegenstände tatsächlich einem Vermieterpfandrecht unterliegen oder nicht. Im Rahmen der Berliner Räumung kann der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz an der Wohnung verschaffen, ohne auch die Räumung und Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung vorzunehmen. Gerade diese Maßnahmen des Gerichtsvollziehers verursachen erhebliche Kosten.

In der Praxis ist durch den Gerichtsvollzieher regelmäßig pro Raum vom Vermieter ein Kostenvorschuss von 1.000 Euro gefordert worden, was bei einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Wohnung einen Vorschuss von 3.000 Euro ausmachte. Mangels Zahlungsfähigkeit und/oder -willigkeit des Mieters waren dies Kosten, die der Vermieter „abschreiben musste“. Durch die Anwendung dieser „Berliner Räumung“ beschränkt sich der Vorschuss für die Gerichtsvollziehertätigkeit zur Besitzverschaffung an der Wohnung auf die notwendigen Kosten eines möglichen Schlossaustausches durch einen Schlüsseldienst. Das sind etwa 200 Euro bis 400 Euro.

Dieses Modell der „Berliner Räumung“ wird nunmehr auf eine gesetzliche Grundlage gestellt.

Hat der Vermieter vor Gericht einen Räumungstitel erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Darüber hinaus wird die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände nur noch auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Konkret kann der Gerichtsvollzieher bei der Vollstreckung nunmehr die vorgefundenen Sachen dokumentieren. Diese Dokumentation soll im Rahmen des über die Vornahme der Vollstreckungshandlung zu fertigenden Protokolls erfolgen. Damit soll zumindest im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und Zustand der vom Schuldner in die Räume eingebrachten beweglichen Sachen erleichtert werden.

Weiter ist jetzt geregelt, wie mit den in der Wohnung vorgefunden beweglichen Sachen unmittelbar im Anschluss an die Vollstreckungsmaßnahme zu verfahren ist. Dem Vermieter steht es frei, die Sachen des Mieters in eigenen Räumen einzulagern, um eine schnelle Wiedervermietung der Wohnung zu ermöglichen oder sie einstweilen in der Wohnung zu belassen. Holt der Mieter die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Besitzeinweisung des Vermieters ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Dies geschieht dann im Rahmen einer Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf, wenn die Sachen einen Marktpreis haben. Zusätzlich wird durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen festgehalten, dass Sachen, die nicht verwertet werden können, entsorgt werden dürfen. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollen durch den Gerichtsvollzieher auf diese Bestimmungen und die Folgen hingewiesen werden.

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Der BGH hat mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 – Aktenzeichen VIII ZR 107/129 – die Kündigung von Mietwohnungen erheblich erleichtert. Danach könne der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten auch dann kündigen, wenn der Mieter weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Bis dahin war es so: Nach dem Gesetz ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt und länger als zwei Monate dauert. Damit ist es nun vorbei. Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat nun klargestellt, dass Vermieter die Wohnung bereits dann kündigen können, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist.

Der Vermieter muss hierzu allerdings ordentlich kündigen, also insbesondere unter Beachtung der gesetzlichen Fristen.

In seiner Begründung bezieht sich der BGH auf § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse ist hier vordergründig der so genannte Eigenbedarf des Vermieters bekannt. Allerdings kann ein solches auch dann vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Genau hierauf bezog sich jetzt der BGH in seiner Entscheidung, in dem er eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eben auch dann annimmt, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und der Zahlungsverzug länger als einen Monat andauert.

Kündigt ein Vermieter unter Berufung auf § 573 BGB und liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, dann hilft es dem Mieter auch nicht mehr, noch schnell die Rückstände auszugleichen, um die Kündigung abzuwehren. Eine solche Heilungsmöglichkeit – wie etwa bei fristlosen Kündigungen noch möglich – gibt es bei der fristgerechten Kündigung nach § 573 BGB nicht.

Aus Sicht des BGH sei dies auch nicht unbillig, da die betroffenen Mieter durch die einzuhaltenden Kündigungsfristen ausreichend geschützt seien.

Außerdem habe der Gesetzgeber – obwohl ihm diese Problematik bekannt sein musste – bewusst keine andere Regelung getroffen.

Aus Vermietersicht ist noch zu beachten, dass nach § 573 Absatz 3 BGB bei einer solchen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben mit angegeben werden müssen. Anderenfalls droht die Unwirksamkeit der Kündigung. Andere Gründe finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie nachträglich entstanden sind.

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Welcher Vermieter kennt die Situation nicht: Der Mieter zahlt keine Miete. Das Mietverhältnis wird gekündigt, ohne dass der Mieter die Wohnung herausgibt. Irgendwann, bevor der Vermieter Räumungsklage erhebt, ist der Mieter nicht mehr auffindbar. Die Schlüssel zur Wohnung wurden nicht zurückgegeben. Den Teil der Einrichtung seiner Wohnung, den er nicht mehr verwenden konnte, lässt er nebst seinem Wohlstandsmüll zurück.

Dann steht der Vermieter vor der Überlegung, Räumungsklage zu erheben oder nicht. Eine Klage ist eventuell mit zusätzlichem, nicht unerheblichem Aufwand verbunden, den die öffentliche Zustellung eben erfordert. Ohne Klage lockt der direkte Weg die Wohnung kurzerhand leer zu räumen, wertige Einrichtungsgegenstände einzulagern und den zurückgelassenen Müll und Unrat zu entsorgen.

Die Entscheidung für die Räumung ohne Gerichtsurteil ist unter wirtschaftlichen Überlegungen naheliegend.

Der Vermieter hat während des laufenden Räumungsprozesses neben den Kosten des Prozesses auch bereits den Mietausfall zu verkraften. Nach dem Prozess kommen auch noch die Kosten für die Räumung selbst hinzu, die nach der gegenwärtigen Praxis der Gerichtsvollzieher sehr schnell einige tausend Euro erreichen. Die Räumung nach dem Berliner Modell ist zwar kostengünstiger, belastet den Vermieter aber mit zusätzlichen Verpflichtungen, insbesondere pfändbaren und nicht pfändbaren Hausrat zu trennen und anschließend die Verwertung durch zu führen.

Jeder Vermieter, der sich zu dem Schritt entscheidet, die Räumung ohne Titel durch zu führen, sollte sich vergegenwärtigen, dass sein Verhalten von dem geltenden Miet(er)recht, das kein Vermiet(er)recht ist, nicht gedeckt wird. Er setzt sich vielmehr erheblichen Risiken aus.

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter, der über längere Zeit ortsabwesend war, nach der vom Vermieter vorgenommenen Räumung behauptete, Hausrat sei abhanden gekommen, beschädigt oder verschmutzt worden. Er bezog sich auf ein Sachverständigengutachten und begehrte 62.000 Euro Schadensersatz. Die Richter des vorbefassten Amts- und Landgerichtes waren nicht bereit, den Ansprüchen des Mieters statt zu geben.

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) urteilte gegen den Vermieter.

Die Vorgehensweise sei eine nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte, eigenmächtige Inbesitznahme. Das Ausräumen der Wohnung werteten die Bundesrichter als unerlaubte Selbsthilfe. Daher sei der Vermieter verschuldensunabhängig zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet. Wenn der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel in Besitz nehme, so treffe ihn für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Schließlich sei der Mieter, der von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse, deshalb auch nicht in der Lage, seine Rechte selbst wahr zu nehmen. Deshalb sei der Vermieter verpflichtet, ein Bestandsverzeichnis über die Gegenstände, die sich in der Wohnung befunden haben, aufzustellen und den Wert dieser Gegenstände zu ermitteln. Komme er dieser Pflicht nicht nach, so sei es Sache des Vermieters, die Behauptung des Mieters zu widerlegen, bestimmte Gegenstände seien bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden.

Auch wenn der Vermieter der Auffassung sei, die Gegenstände hätten einen geringeren Wert als vom Mieter angegeben, so müsse er dies beweisen. Selbst wenn Zweifel an der Höhe des Schadens bestünden, so sei ein Gericht verpflichtet, zu prüfen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens zugunsten des Mieters in Betracht kommt.

Ob ein Mieter, der über längere Zeit verschwindet und einen Teil seines Hausrates zurücklässt, durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass er seine Rechte an Wohnung und Hausrat aufgibt, ist ungeklärt. Die Auffassung, der Mieter wisse ja nichts von der Räumung der Wohnung, verkennt, dass ein Mieter, der über Wochen und Monate abtaucht, realistischer Weise erwarten muss, dass der Vermieter die Wohnung irgendwann in Besitz nehmen wird. Das ist spätestens der Fall, wenn dies zur Gefahrenabwehr geboten ist.

Die Räumung einer Wohnung ohne Titel ist äußerst riskant.

Hiervon ist in jedem Falle abzuraten. Wer sich doch zu diesem Schritt entscheidet, sollte den Zustand und Inhalt der Wohnung dokumentieren, beispielsweise durch aussagekräftige Fotos oder ein Video. Der gesamte Hausrat sollte minutiös unter Beiziehung von Zeugen erfasst und aufgelistet, der Wert der einzelnen Hausratsgegenstände ermittelt werden.

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Wenn sie die Wohnung weiter nutzen, lässt sich eine zwangsweise Räumung oft nicht oder nur schwer durchsetzen. Im streitigen Fall verweigerte der Mieter einer Gaststätte ab September 2001 die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen und ab Januar 2007 auch die Zahlung der Grundmiete. Im August 2007 kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Er verlangte die Räumung und drohte, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie einzustellen. Der Mieter klagte auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07GH) wies die Klage ab. Mit der Kündigung ende auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung. Nur in bestimmten Ausnahmefällen könne der Vermieter auch nach Vertragsschluss zur Versorgung verpflichtet sein. Solche Pflichten könnten sich ergeben, wenn der Mieter wegen der Eigenart des Mietverhältnisses (Wohnraummiete), drohender Gesundheitsgefahr oder hoher Vermögensschäden besonders schutzbedürftig ist.

Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, den Mieter zum Beispiel mit Heizenergie zu beliefern, kann er die Versorgung faktisch einstellen.

Die Richter sehen hierin auch keine Störung des Besitzes an den Räumen durch eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Dieser greife nämlich weder in die tatsächliche Sachherrschaft des Mieters an den Räumen ein noch hindere er diesen, seinen Besitz an der Wohnung zu nutzen. Seine vertraglich geschuldete Versorgungsleistung erweitere vielmehr die Möglichkeiten des Gebrauchs. Die Lieferung von Energie sei nicht Teil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume. Sie könne auch von einem Dritten (etwa einem Versorgungsunternehmen) geleistet werden. Diese Entscheidung führt im Einzelfall bereits dazu, dass auch eine Versorgungssperre in Wohnraummietverhältnissen unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit als berechtigt angesehen wird.

Tipps für den Verwalter in der Mietverwaltung

Versorgungssperre beim Wohnungseigentum

Anders zu beurteilen ist der Sachverhalt beim Wohnungseigentum. Bei einer Sperre der Versorgungsleistungen handelt es sich um einen Eingriff in das Wohnungseigentum. Dieser ist nur zulässig, wenn der Eigentümer selber davon betroffen und grundsätzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Auf keinen Fall sollten Sie eine Liefersperre veranlassen, wenn der Wohnungseigentümer die Wohneinheit an einen Dritten vermietet. Dieser würde als unbeteiligter Dritter durch die Versorgungssperre betroffen und könnte sich mit Erfolg gegen eine Versorgungssperre wenden.

Tipps für den Verwalter im selbst genutzten Wohnungseigentum

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Seit der Reform des Mietrechts vom 1. September 2001 ist es nicht mehr möglich, einfache Zeitmietverträge zu vereinbaren. Das bedeutet, dass eine feste, zeitliche Festlegung der Mietdauer nicht ohne weiteres mehr möglich ist. Inzwischen sind nur noch die sogenannten qualifizierten und zeitlichen Mietverträge möglich. Das bedeutet, dass durch den Vermieter nicht nur die Dauer, sondern auch der Grund für die Befristung anzugeben ist. Möglich sind hier wesentliche Arbeiten zur Instandhaltung der Mietsache und Eigenbedarf.

Viele Vermieter wünschen besonders einen Mindestzeitraum der Miete. Hierfür können beide Parteien miteinander im Mietvertrag einen sogenannten Kündigungsverzicht vereinbaren. Seit 2005 hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen.

Nur durch eine vertragliche Vereinbarung über den Kündigungsverzicht kann die gesetzlich verankerte Kündigungsfrist geändert werden.

Dieser Kündigungsverzicht kann für beide Seiten oder einseitig vereinbart werden. In diesem Fall würde nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklären.

Die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) stellt klar, dass ein beiderseitiger Kündigungsverzicht auch in Formularmietverträgen zulässig ist. Die Höchstgrenze für einen Kündigungsverzicht beider Parteien liegt bei vier Jahren. Laut BGH erfolgt hierdurch keine Missachtung der Kündigungsfristen, wie zum Beispiel drei Monate für die Mieter, da es sich hier lediglich um den Verzicht auf das Recht zur Kündigung handelt.

Möglich ist auch, dass nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklärt und somit auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

Dies ist aber nur mit einer so genannten Individualvereinbarung möglich. Eine solche entsteht dann, wenn die Bedingungen des Vertrages zwischen den Parteien detailliert ausgehandelt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass es beiden Vertragspartnern möglich gewesen ist, inhaltlich Einfluss auf die Klausel nehmen zu können.

Nicht ohne weiteres ist in einem Formularmietvertrag der Kündigungsverzicht nur durch den Mieter wirksam. Dieser ist nur dann wirksam, wenn ihm als Gegenleistung ein Vorteil, wie zum Beispiel eine Renovierung zu Anfang durch den Vermieter oder eine Staffelmietvereinbarung, entsteht.

Höchstens vier Jahre darf ein Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag betragen. Wurden die Mietverträge individuell vereinbart, so darf dieser Zeitraum für den Mieter höchstens fünf Jahre betragen.

In Sonderfällen ist aber auch der Kündigungsverzicht auf beiden Seiten unwirksam.

Im Juli 2009 wurde durch den BGH ein Formularmietvertrag für eine Studentenwohnung für unwirksam erklärt. Die Ausführungen des BGH besagen, dass besonders für Studenten innerhalb der Studienzeit Mobilität und Flexibilität sehr wichtig sind, da diese oftmals ihren Studienort wechseln und auch ein großes Interesse an Auslandsaufenthalten haben. Allerdings könnte dies nicht einfach erfolgen, da der Student sich mit dem Kündigungsverzicht an seinen Mietvertrag gebunden hat. Da durch solch eine Regelung ein höherer Nachteil für den Mieter als für den Vermieter besteht, ist dies ein Verstoß gegen Treu und Glauben.

Zusammengefasst:Ein Mietverhältnis kann nicht mehr einfach zeitlich befristet werden. Ein Kündigungsverzicht für Vermieter und Mieter ist zulässig, solange dies die Dauer von vier Jahren nicht überschreitet; eine Ausnahme stellen Studentenwohnungen dar. Bei einem Kündigungsverzicht durch den Mieter innerhalb eines Formularmietvertrages ist es notwendig, dass ein Vorteil für den Mieter als Ausgleich vereinbart wird, wie zum Beispiel geldwerte Vorteile oder die Staffelmiete.

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Der Vermieter einer Wohnung hat das Recht, dem Mieter außerordentlich und fristlos zu kündigen, wenn der Mieter einen Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine, die aufeinander folgen, oder sogar zwei vollständige Monatsmieten insgesamt, hat auflaufen lassen. Sind die aufgelaufenen Zahlungsrückstände niedriger als zwei Monatsmieten, so kann der Vermieter nur dann eine fristlose und außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Rückstand aus zwei Monaten, die aufeinander folgen, entstanden ist. In anderen Fällen kann erst dann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat. Dies geht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23. Juli 2008 mit dem Aktenzeichen XII ZR 134/06 hervor.

Die Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn sie sich auf die Rückstände auf Vorauszahlungen für Nebenkosten und reguläre Mieten bezieht. Die Rückstände aus Schadenersatz, Verzug oder aber den Nebenkostenabrechnungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung im Regelfall nicht.

Vom Grundsatz her endet hierbei das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Allerdings muss in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund ausdrücklich angegeben sein, wie zum Beispiel „aufgrund des Zahlungsrückstandes für die Monate März und April“.

Zweite Chance für den Mieter

Wurde dem Mieter die fristlose Kündigung oder durch das Gericht eine Räumungsklage zugestellt, so hat er noch bis zum Ablauf von zwei Monaten die Möglichkeit, diesen Zahlungsrückstand vollständig zu begleichen. Hierdurch wird die fristlose und außerordentliche Kündigung unwirksam. Allerdings greift das sogenannte Nachholrecht nur dann, wenn der säumige Mieter all die Mietrückstände ausgleicht, die bis dahin insgesamt aufgelaufen sind. Es reicht also nicht aus, nur die Rückstände auszugleichen, die in dem Kündigungsschreiben des Vermieters aufgeführt worden sind.

Bei vollständiger Zahlung besteht das Mietverhältnis weiter. Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam und auch eine eingereichte Räumungsklage wird als gegenstandslos anzusehen sein und hat keine Aussicht mehr auf Erfolg. Allerdings muss dann grundsätzlich der Mieter zusätzlich die Kosten für den vorangegangenen Rechtsstreit übernehmen.

Für Vermieter oftmals unbefriedigend

Den Mieter kostet das alles eine Menge Geld, aber sein Wohnrecht ist wiederhergestellt. Ob dies im Sinne des Vermieters ist, ist eine andere Sache. Er hat nun das Geld, das ihm zusteht, allerdings auch einen Mieter, an dessen Zahlungsfähigkeit und -moral er so seine Zweifel haben darf. Somit muss er immer wieder einen Zahlungsrückstand befürchten. Daher ist es durchaus möglich, dass es ihm lieber gewesen wäre, dass der Mieter die Zahlungen nicht nachgeholt hätte und das Mietverhältnis beendet worden wäre.

Die bessere Alternative für Vermieter

Laut Gesetz betrifft das Nachholrecht der Zahlungen des Mieters nur die außerordentlich ausgesprochene Kündigung. Wenn der Vermieter mit der fristlosen Kündigung zugleich eine ordentliche Kündigung ausspricht, so endet das Mietverhältnis trotz der Zahlungsnachholung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist der ordentlichen Kündigung. Der Mieter muss die Wohnung räumen.

Mit anderen Worten: Wenn die doppelt ausgesprochene Kündigung dazu führt, dass der Mieter seine Zahlungen nachholt, so wird hierdurch nur die außerordentliche Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung bleibt von diesem Umstand unberührt.

Ergebnis:Möchte ein Vermieter einen Mieter mit Zahlungsrückstand tatsächlich und zuverlässig loswerden, so sollte er zeitgleich die fristlose und außerordentliche sowie hilfsweise eine ordentliche Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges aussprechen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem die Frist der ordentlichen Kündigung abgelaufen ist.

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Verhält sich der Mieter stets vertragsgerecht gibt er dem Vermieter keinen Anlass das bestehende Wohnraummietverhältnis wegen vertraglicher Pflichtverletzungen ordentlich oder außerordentlich zu beenden. Dann hat der Vermieter nur unter ganz engen, vom Gesetz vorgegebenen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Beendigung des Mietverhältnisses herbei zu führen. So beispielsweise, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt: der so genannte Eigenbedarf.

Kündigt der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs, muss er seine Gründe für die Inanspruchnahme der vermieteten Wohnräume in seinem Kündigungsschreiben darlegen. Dem gesetzlich vorgeschriebenen Begründungszwang ist indes noch nicht genüge getan, wenn der Vermieter lediglich den Gesetzestext in dem Kündigungsschreiben wiedergibt. Andererseits dürfen die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens von den rechtsprechenden Gerichten nicht überspannt werden. Das wäre mit der grundrechtlich gesicherten Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 Grundgesetz nicht vereinbar.

Ist der Mieter nicht bereit, die Kündigung des Vermieters zu akzeptieren und den angemieteten Wohnraum freiwillig zu räumen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Dies geschieht mittels Einreichung einer Räumungsklage bei dem örtlich zuständigen Amtsgericht. Bevor das Gericht dem Räumungsbegehren des Vermieters stattgibt, wird es vor Überprüfung des Wahrheitsgehalts der in der Kündigung angegebenen Gründe auch prüfen, ob das Kündigungsschreiben selbst den formellen Anforderungen des Gesetzes genügt. Nicht selten werden hierbei die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarf von den entscheidenden Gerichten überspannt.

Erst im vergangenen Jahr musste das höchste Deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), über eine solche Fallkonstellation entscheiden (Urteil vom 6. Juli 2011 – Aktenzeichen: VIII ZR 317/10). In seinem Urteil führt der BGH aus, dass dem Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 573 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bereits dann Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition haben und dadurch in der Lage sein, rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

So genügt es, wenn der Vermieter in seiner Kündigung wegen Eigenbedarf die Person, für die die Wohnung benötigt wird, angibt und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt.

Der Vermieter muss in einer Kündigung wegen Eigenbedarf die Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergeben. Auch kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die dem Mieter in einem früher zugegangenen Schreiben dargelegt worden sind. Insoweit ist auch eine Wiederholung in der Kündigung selbst nicht erforderlich. Selbiges gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände – etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson – bereits bekannt sind. Dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei.

Aufgrund der bereits vom Gesetz geforderten, strengen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben, sollten sich Vermieter, die ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu beendigen beabsichtigen, zur Rechtssicherheit stets anwaltlicher Beratung bedienen. Das gilt um so mehr, da die für das Wohnraummietrecht zuständigen Amtsgerichte häufig auch überzogene Anforderungen an ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf stellen.

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In dem Urteil vom 6. Juli 2011 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Thema beschäftigt, welchen Inhalt eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieter enthalten muss (Aktenzeichen VIII ZR 317/10). In dem zugrunde liegenden Fall kündigten die Vermieter mit einem Schreiben von April 2008, zum 31. Januar 2009 wegen Eigenbedarf. In dem Kündigungsschreiben führten sie zu den Gründen aus, dass ihre Tochter nach einem Auslandsaufenthalt ihr Studium in München fortsetzen wolle. In der elterlichen Wohnung hingegen bestünde kein Platz mehr für sie, da ihr Zimmer nun von ihrer Schwester genutzt werde.

Die Richter entschieden, dass eine ausreichende Begründung der Eigenbedarfskündigung vorliegt. Im Kündigungsschreiben wurde die Person bezeichnet, die als neuer Mieter in die Wohnung einziehen will und gleichzeitig das Interesse dargelegt, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Es sei nicht erforderlich, dass dem Mieter etwaige Umstände noch mal gesondert im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden, die ihm schon vorher bekannt waren oder über die er bereits vorher informiert worden war. Eine konkretere Erläuterung der Lebensverhältnisse sei nicht erforderlich. Es würde indes ausreichen, wenn der Kündigungsgrund auf Grund des Eigenbedarfs so dargestellt wird, dass er von anderen Kündigungsgründen zu unterscheiden ist.

Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Unter welchen Voraussetzungen kann man eigentlich wegen Eigenbedarfs kündigen? Zunächst kann der Vermieter nur für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes Eigenbedarf ankündigen. Seit dem 27. Januar 2010 gehören nun nicht mehr nur die Kinder, Geschwister, die Ehefrau oder die Eltern des Vermieters zum engen Familienkreis, sondern auch Nichten und Neffen.

Des Weiteren muss der Vermieter die Wohnung „benötigen“. Er muss also vernünftige und nachvollziehbare Gründe darstellen können, warum der oder die Begünstigte unbedingt in die Wohnung einziehen muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Tochter eine Familie gründen will, die Wohnung als Alterswohnsitz benötigt wird oder wenn der studierende Sohn eine Bleibe braucht.

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