Unter dem Schlagwort „Kauf bricht nicht Miete“ verweist § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darauf, dass bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt.

Bis zum 31. August 2001 galt § 572 BGB in alter Fassung. Danach trat der Erwerber nur dann in die Pflichten des Veräußerers ein, die Kaution an den Mieter bei Mietvertragsende zurück zu zahlen, wenn diese Kaution ihm auch vom Vorvermieter ausgehändigt wurde oder er dem Vorvermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung an den Mieter übernommen hatte.

Ab 1. September 2001 wurde mit § 566 a BGB eine mieterfreundlichere Regelung geschaffen. Kann der Mieter nämlich nach Beendigung des Mietverhältnisses die gezahlte Kaution von dem Erwerber nicht zurück erlangen, ist der ursprüngliche Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Was mit „kann er nicht erlangen“ gemeint ist, lässt der Gesetzgeber im Unklaren. Muss der Mieter den Erwerber und neuen Vermieter zuerst verklagen und gegebenenfalls auch gegen ihn die Zwangsvollstreckung betreiben und kann er sich erst nach deren Fehlschlagen an den alten Vermieter wenden? Auch die Rechtsprechung hat sich hier nicht klar geäußert.

Nach Meinung des Bundesgerichtshofes (BGH) soll der Mieter zunächst den Erwerber in Anspruch nehmen müssen, so lange dies nicht aussichtslos erscheint.

Es kommt hier wohl wie so oft in der Juristerei auf den so genannten „Einzelfall“ an, es muss also eine individuelle Prüfung vorgenommen werden. Im Unterschied zum alten Recht steht aber fest, dass der Veräußerer neben dem Erwerber für die Rückzahlung der Kaution haftet, wenn der Mieter vom neuen Vermieter die Rückzahlung nicht durchsetzen kann. Auf der anderen Seite haftet der Erwerber nach neuem Recht unabhängig davon, ob ihm die Mietsicherheit ausgehändigt worden ist oder nicht.

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollen Verkäufer und Käufer darauf achten, dass im notariellen Kaufvertrag auf den Mietvertrag hingewiesen und dem Käufer ein Vertragsexemplar ausgehändigt wird. Die Parteien sollten aber auch prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, eine Kaution zu bezahlen und ob diese an den alten Vermieter bezahlt worden ist. Hinzu kommt nämlich, dass nach neuem Recht der Erwerber nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des vorherigen Eigentümers übernehmen muss. Daraus ergibt sich um Umkehrschluss, dass der Erwerber auch keine Mietsicherheit mehr vom Mieter verlangen kann, wenn diese nicht vor dem Eigentumswechsel erbracht worden ist.

Selbst dann nicht, wenn der Mieter dem Vorvermieter die Kaution geschuldet hat.

Soweit vom Mieter eine Kaution geschuldet und bezahlt worden ist, muss der Erwerber sicherstellen, dass er nicht nur der Rückzahlungspflicht der Kaution an den Mieter durch den Erwerber unterliegt. Ihm müssen von seinem Rechtsvorgänger auch alle notwendigen Unterlagen ausgehändigt werden, zum Beispiel ein Kautionssparbuch oder eine Bankbürgschaft, soweit der Mieter in dieser Form Sicherheit geleistet hat.

Durch den neuen § 566 a BGB sind aus zeitlicher Sicht die Verkaufsfälle geregelt, bei denen die Veräußerung nach dem 1. September 2001 erfolgt ist.

Was gilt für Mietobjekte, die vor dem 1.09.2001 verkauft worden sind? Im Gesetz finden wir keine Übergangsregelung. Da aber § 566 a BGB bei einer generellen Anwendung auch in Altfälle eingreifen und damit rückwirkend gelten würde, gilt § 572 BGB a.F. aus Gründen des Vertrauensschutzes auch dann. Der Erwerber muss bei Ende des Mietvertrages an den „mitgekauften“ Mieter die Kaution also nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er gegenüber seinem Verkäufer – dem früheren Vermieter – die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat.

Veräußerungsgeschäfte vor und nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform

Geregelt sind auch nicht die Fälle, in denen schon vor dem 1. September 2001 mehrere Veräußerungsgeschäfte getätigt worden sind und die Kaution in der Kette dieser Vermieter zwar ursprünglich vom Mieter bezahlt aber nicht an die jeweiligen Rechtsnachfolger nachgereicht wurde.

Diese Frage hat der BGH in einem Urteil vom 1. Juni 2011 nunmehr gelöst: Die Erwerber, die bis zum 31. August 2001 Eigentümer geworden sind, haften weiter nur unter den Voraussetzungen nach altem Recht. Sie müssen die Kaution an den Mieter also nur bei Vertragsende zurück zahlen, wenn sie ihnen ausgehändigt wurde oder sie gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zur Auszahlung verpflichtet sind.

Wer die vermietete Wohnung später gekauft hat, haftet dagegen nach neuem Recht. Wer die vermietete Wohnung also innerhalb einer Käuferkette nach dem 1. September 2001 erworben hat, bleibt auch bei einem Weiterverkauf in der Haftung des § 566 a BGB, wenn sein früherer Mieter vom neuen Vermieter die Kaution nicht zurück erhalten kann.

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Verletzt der Vermieter die Pflicht, eine Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen als Sparguthaben anzulegen, schuldet er dem Mieter Schadensersatz. Mehr als den Zinsertrag, der ihm bei einer vertrags- und gesetzeskonformen Anlage zugeflossen wäre, kann der Mieter aber auch als Schadensersatz wegen der Verletzung dieser Anlagepflicht nicht verlangen. So hat das Landgericht (LG) Waldshut-Tiengen, am 10. November 2011 entschieden (Aktenzeichen: 2 S 37/11).

Dem Urteil lag folgender Fall zu Grunde: Die Mietvertragsparteien vereinbaren bei Abschluss des Vertrages am 2. April 2001 eine Kaution in Höhe von 3.500 DM. Laut Vertrag hat der Vermieter diesen Betrag getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Tatsächlich „vergisst“ der Vermieter die Vereinbarung und belässt die bezahlte Kaution bei sich, ohne den Mieter zu informieren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. März 2010 macht der Mieter Anspruch auf Zahlung des gesetzlichen Zinssatzes in Höhe von vier Prozent geltend (§ 246 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Paragraph lautet: „Ist eine Schuld nach Gesetz oder Rechtsgeschäft zu verzinsen, so sind vier vom Hundert für das Jahr zu entrichten, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.“ Der Vermieter zahlt die Kaution zurück, aber lediglich mit dem geringen Sparbuchzins. Der Mieter macht die Zinsdifferenz geltend.

Die Anlagepflicht nach § 551 Absatz 3 BGB soll den Mieter sowohl vor der Insolvenz des Vermieters als auch vor einer Insolvenz der Bank schützen.

Daher muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Auf Seiten der Bank ist die sicherste Anlage das Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wie ist der Mieter aber zu stellen, wenn der Vermieter die Kaution für sich behält? In Betracht kommt, den Mieter zinsmäßig so zu stellen, als sei die Kaution auf einem Sparbuch angelegt worden, so LG Gießen ZMR 1996, 593, AG Bremerhaven WuM 1989, 75. Denkbar ist auch, vom Vermieter eingesparte Darlehenszinsen zu Grunde zu legen oder den gesetzlichen Zinssatz von vier Prozent gemäß § 246 BGB.

Das LG Waldshut-Tiengen weist die Klage ab. Verletzte der Vermieter seine Anlagepflicht, schulde er dem Mieter Schadensersatz. Der Ersatzanspruch sei nach § 249 Absatz 1 BGB darauf gerichtet, den Kläger so zu stellen, wie er bei vertragsgemäßem Verhalten des Vermieters gestanden hätte. Dies bedeute, dass der Vermieter nur die Sparbuchzinsen einer Bank seiner Wahl zu ersetzen habe. Verzugszins in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz schulde der Vermieter nicht, weil er nie in Verzug geraten sei. Auftragsrecht (§ 668 BGB) komme hier nicht in Betracht. Der Mieter habe den Vermieter nicht mit der Verwaltung der Kaution beauftragt. D

ie Pflichten, die den Vermieter bei der Anlage der Mietkaution träfen, seien in § 551 Absatz 3 BGB abschließend geregelt. Eine planwidrige Lücke, die durch Analogien zu den gesetzlichen Zinsregelungen bei anderen Vertragsarten geschlossen werden könne oder gar müsse, enthalte das Gesetz nicht. Das höhere Insolvenzrisiko habe sich nicht realisiert.

Die Entscheidung ist in zweierlei Hinsicht falsch.

Einerseits kann unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes das Insolvenzrisiko des Mieters nicht ungeschehen gemacht werden, so dass es mit dem Ersatz von Sparbuchzinsen nicht getan ist. Andererseits bedarf es keiner Analogie, um Auftragsrecht anzuwenden. Die Zahlung der Kaution an den Vermieter enthält den Auftrag, die Sicherheit für den Mieter zu verwenden. Für den Fall der Eigenverwendung, wie er hier vorliegt, enthält § 668 BGB eine Mindestverzinsungspflicht. Es ist bedauerlich, dass das Landgericht den Antrag auf Zulassung der Revision zurückgewiesen hat.

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Die Vorschrift des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Kauf bricht nicht Miete – ist allgemein bekannt. Sie sagt aus, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Dies gilt auch für eine vom Mieter geleistete Kaution. Der bisherige Vermieter ist nur dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter seine Sicherheit vom Erwerber bei Mietvertragsende nicht erhält.

§ 566 b BGB regelt den Fall, in dem der Mieter Zahlungen über den Zeitpunkt hinaus geleistet hat, ab dem die Miete dem Erwerber zusteht. Solche Mietvorauszahlungen sind bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auch für den Erwerber verbindlich. Später muss sich der neue Vermieter solche Zahlungen nur dann anrechnen lassen, wenn er sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Gleiches gilt auch für sonstige Vereinbarungen, insbesondere für Mietzahlungsvereinbarungen, § 566 c BGB.

Auch eine Mieterkündigung gegenüber dem alten Vermieter bleibt gegenüber dem Erwerber wirksam, wenn der Mieter keine Kenntnis vom Eigentumswechsel hat. Vereinbarungen, die der alte Vermieter mit dem Mieter getroffen hat, insbesondere was die Miete, Mietvorauszahlungen oder -erlass betrifft, wirken sich also zu Lasten des Erwerbers aus. Dieser muss in die Pflichten des Vorvermieters eintreten, auch wenn er von dessen Vereinbarungen mit dem Mieter nichts weiß.

Mit dem früheren Vermieter vereinbarte Kündigungsbeschränkung

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in letzter Instanz mit einem Fall befassen, in dem es um die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573 a BGB ging. Danach hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, auch ohne Angaben eines berechtigten Interesses (meist Eigenbedarf) das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht steht dem Vermieter dann zu, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen befindet (so genannte Zweifamilienhauskündigung). Die Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um drei Monate.

In dem Fall hatte der Mieter mit seinem früheren Vermieter vereinbart, dass dieses Sonderkündigungsrecht nicht geltend gemacht werden darf. Damit konnte er sich seinen gesetzlichen Kündigungsschutz in vollem Umfang erhalten. Der Erwerber dieses Objekts zog in die Wohnung des Vorvermieters ein. Er war der Meinung, dass die Vereinbarung zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter nur zwischen diesen Parteien gelten könne und für ihn nicht bindend sei. Deshalb sprach er unter Bezugnahme auf § 573 a BGB die Kündigung der Wohnung mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist (insgesamt also sechs Monate) aus. Letztlich unterlag der neue Eigentümer in zwei Instanzen. Der BGH stellte in seinem Urteil vom 16. Oktober 2013 fest, dass auch für den Erwerber die im Mietvertrag bereits enthaltene Kündigungsbeschränkung in vollem Umfang Gültigkeit habe. Der Erwerber trete in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ erfasst sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers.

Ein neuer Vermieter tritt unabhängig von seiner Kenntnis von irgendwelchen Vereinbarungen in das bestehende Mietverhältnis mit allen Konsequenzen ein. Hat ihn der frühere Vermieter über das bestehende Mietverhältnis nicht ausreichend unterrichtet oder sogar arglistig getäuscht, kann der Erwerber allenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. An der übernommenen Verpflichtung gegenüber dem Mieter kann er nicht rütteln.

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Ein Vermieter hatte in einem Wohn- und Geschäftshaus, das auch über eine Tiefgarage verfügte, Geschäftsräume zum Betrieb eines Fitness-Studios vermietet. Nach den vertraglichen Regelungen musste der Mieter eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung abschließen. Dieser Verpflichtung folgend hatte der Mieter eine so genannte Geschäftsversicherung mit einer Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen.

Später kam es zu einem Brand in der Tiefgarage. Der Vermieter hatte eine Handwerksfirma mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten beauftragt. Diese Firma hatte im Rahmen der Einrichtung der Baustelle in der Tiefgarage Styroporplatten gelagert. Unbefugte Dritte hatten diese Styroporplatten entzündet, wodurch es zu einem Brand in der Tiefgarage und zu Schäden in den Geschäftsräumen des Mieters gekommen war.

Der Versicherer regulierte den Schaden des Mieters und nahm hierauf den Vermieter in Regress.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht hat (Entscheidung vom 12. Dezember 2012, XII ZR 6/12). Der Vermieter habe dem Mieter nicht nur den ungestörten Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Vielmehr treffe ihn auch eine vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von dem Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen zu unterlassen. Hieraus wurde dann abgeleitet, dass der Vermieter keine zusätzlichen Gefahrenquellen in der Mietsache schaffen dürfe, durch die die Brandgefahr erhöht werde.

Der BGH griff auf § 14 Absatz 2 Garagenverordnung Baden-Württemberg zurück. Diese sieht vor, dass in Mittel- und Großgaragen keine brennbaren Stoffe gelagert werden dürfen, soweit es sich nicht um Fahrzeugzubehör oder dessen Unterbringung handelt. Ähnliche Verordnungen existieren auch in anderen Bundesländern. Vorliegend hatte nicht der Vermieter, sondern der von ihm beauftragte Handwerker die Styroporplatten vorübergehend in der Garage gelagert. Nach Auffassung des BGH soll dieses Verhalten des Handwerkers dem Vermieter zuzurechnen sein.

Durch die Beauftragung des Handwerkers, Sanierungsarbeiten am Haus durchzuführen, habe der Vermieter ihn treffende Fürsorgepflichten gegenüber dem Mieter auf den Handwerker übertragen.

Dass der Brand nur dadurch ausgebrochen ist, dass ein Dritter Feuer gelegt hat, ist nach Auffassung des BGH unerheblich. Die Kausalkette sei nicht unterbrochen, da Brandstiftung nicht fernliegend sei. Der BGH hat dann weiter geprüft, ob durch die im Mietvertrag seitens des Mieters übernommene Verpflichtung, auf seine Kosten eine Feuerversicherung abzuschließen, stillschweigend mit dem Vermieter ein Haftungsverzicht für leicht fahrlässig verursachte Schäden abgeschlossen worden ist. Dies haben die Bundesrichter aber abgelehnt.

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Da kein festes Berufsbild mit konkreten Aufgaben und Pflichten existiert, kann nur auf allgemeine Regelungen zurückgegriffen werden. Anders als im Wohnungseigentum bedarf es aber keiner organisatorischen Beschlussfassung. Vielmehr kann der Vertrag unmittelbar zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen werden.

Bei der Laufzeit ist mangels einer Spezialvorschrift auf die allgemeine Regelung des § 309 Nummer 9 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurück zu greifen, wonach ein Vertrag unwirksam ist, wenn er

Auch die Aufgaben des Mietverwalters müssen mangels gesetzlicher Regelung im Vertrag festgelegt werden. Grundsätzlich muss der Vertrag vorgeben:

Welche Aufgaben werden übernommen?

Welche Aufgaben werden nicht übernommen?

Differenzierung Grund- und Zusatzleistung.

Beispielhaft und nicht abschließend können folgende Aufgaben genannt werden:

Anders als bei der WEG-Verwaltung müssen die Vertragsparteien selber festlegen, welche Aufgaben als Grundpflichten und welche als Sonderleistung anzusehen sind. Beispielhaft könnte der Abschluss von Mietverträgen als eine Grundleistung benannt werden, während die Teilnahme an einer WEG-Versammlung eine Sonderleistung wäre.

Bezüglich der Vergütung wird wie beim WEG-Verwaltervertrag zwischen Grund- und Sonderleistungen unterschieden.

Eine monatliche Zahlung der Vergütung muss vereinbart werden, da sie sonst erst nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung fällig wird (§ 614 Absatz 1 BGB). Auslagen und Umsatzsteuer werden auch hier nur erstattet, wenn dies vereinbart wurde. Auch hier ist immer der vom Vertragspartner als Endverbraucher zu zahlende Endpreis anzugeben (§ 1 Absatz 1 Preisangabenverordnung).

Unzulässig ist sicher die Vereinbarung einer Prozesstandschaft. Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurde sie in der WEG-Verwaltung für die Durchsetzung von Hausgeldrückständen genutzt, da dies als praktikabler Weg angesehen wurde, um Forderungen zu titulieren. Seitdem die Gemeinschaft teilrechtsfähig und damit partei- und prozessfähig ist, ist dies auch im Wohnungseigentum nicht mehr nötig. In der Mietverwaltung war dieser Umweg jedoch niemals erforderlich, da ein Eigentümer immer partei- und prozessfähig war.

Außergerichtlich hängt der Forderungseinzug unmittelbar mit der Tätigkeit des Verwalters zusammen und gehört zu seinen Aufgaben(§ 5 Absatz 2 Nummer 2 Rechtsdienstleistungsgesetz). Für das gerichtliche Inkasso ist der Verwalter aber auch durch eine Vereinbarung nicht mehr gedeckt, da zum gerichtlichen Inkasso nur die rechtsberatenden Berufe und zugelassene Inkassonunternehmen befugt sind. Vor Gericht wäre der Verwalter zudem nicht vertretungsbefugt, sodass Forderungen – auch wegen der speziellen Anforderungen und der aktuellen Rechtsprechung – zusammen mit einem Fachanwalt durchgesetzt werden müssen.

Soweit der einzelne Eigentümer als Verbraucher anzusehen ist, gilt der Verwaltervertrag als vom Verwender gestellt.

Das heißt er unterliegt bei nur einmaliger Verwendung den strengen Regelungen der §§ 308, 309 BGB. Selbst bei gewerblicher Verwaltung sind Bestimmungen für Formularverträge zu beachten. Verstoßen die Klauseln des Vertrages gegen diese gesetzlichen Vorgaben, kann der Vertrag ganz oder teilweise unwirksam sein.

Vor diesem Hintergrund ist den Vertragspartnern zu empfehlen

Geprüfte Vertragsformulare gibt es unter anderem beim Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI)www.vnwi.de

Ob der Vertrag wirksam vereinbart wurde oder nicht, kann oft erst im Zusammenhang beurteilt werden. Deshalb sollte im beiderseitigen Interesse auf unnötige Risiken verzichtet werden, damit sich Auseinandersetzungen um die Wirksamkeit von Verwalterverträgen erübrigen.

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