Im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn die GmbH nicht funktionslos ist. Das heißt der Zwischenhändler muss wesentliche – wertschöpfende – eigene Tätigkeit (etwa die Bebauung des erworbenen Grundstücks) ausüben.

Nach der Rechtsprechung kann die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft zur Vermeidung eines gewerblichen Grundstückshandels missbräuchlich sein. Wenn die erwerbende Gesellschaft im Wesentlichen zum Zwecke des Kaufs und des Weiterverkaufs gegründet worden ist, ist das der Fall. Das ist auch der Fall, wenn die Kapitalgesellschaft in Bezug auf die in Rede stehenden Veräußerungsgeschäfte funktionslos ist und besondere Umstände hinzutreten. Zu diesen Umständen zählen zum Beispiel das die Mittel für den Kaufpreis ganz oder teilweise von dem Steuerpflichtigen stammen oder erst aus den Erlösen des Weiterverkaufs zu erbringen sind. Dies ist auch möglich, wenn eine vom Steuerpflichtigen beherrschte Zwischengesellschaft eingeschaltet wird. Wenn dabei der Verwertungsgewinn in fremdunüblicher Weise in einem einzigen, nicht nachhaltigen Verkaufsaktabgeschöpft wird, während die zwischengeschaltete Gesellschaft bei der nachhaltigen Vermarktung der Grundstücke keinen oder nur einen geringen Gewinn erzielt, trifft dies zu.

Diesen Fällen ist typischerweise gemein, dass die zwischengeschaltete GmbH selbst „funktionslos“ ist, also im Wesentlichen lediglich an- und verkauft.
Entfaltet die GmbH aber darüber hinaus eine wesentliche – wertschöpfende – eigene Tätigkeit, ist sie nicht funktionslos. In diesen Fällen ist die Zwischenschaltung in der Regel nicht ungewöhnlich, weil dem Steuerpflichtigen die Wahl der Rechtsform, in der er eine Tätigkeit entfalten will, freigestellt ist. Darüber hinaus besteht in diesen Fällen auch grundsätzlich ein wirtschaftliches Interesse an der Auslagerung auf die GmbH. Da diese eine eigene, wirtschaftliche Tätigkeit entfaltet, besteht auch ein Bedürfnis für eine Haftungsbeschränkung. Schließlich kann in diesen Fällen daraus, dass die zwischengeschaltete GmbH tatsächlich keinen Gewinn erzielt hat, nicht ohne Weiteres auf einen Missbrauch geschlossen werden. Im wirtschaftlichen Misserfolg kann sich schließlich auch das unternehmerische Risiko der von der GmbH selbst ausgeübten Tätigkeit realisiert haben. Es ist gerade der Zweck einer GmbH in diesem Fall die persönliche Haftung der Gesellschafter zu verhindern.

Stand: 20.01.2011

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Stellt eine aus zwei Personen bestehende Miteigentümergemeinschaft ein Gebäude her, das einer der Gemeinschafter teilweise für Zwecke seiner wirtschaftlichen Tätigkeit verwendet, wird dieser Grundstücksteil (Büro) an ihn geliefert und kann daher nicht Gegenstand einer Vermietung durch den anderen Gemeinschafter sein.

Mit zwei Urteilen vom 7. Juli 2011 (V R 41/09 und V R 42/09) hat der Bundesfinanzhof (BFH) den Vorsteuerabzug der Umsatzsteuer, die Ehegatten bei der Errichtung eines sowohl unternehmerisch als auch privat genutzten Gebäudes in Rechnung gestellt wird (so genanntes Seeling-Modell), eingeschränkt. Beide Urteile betrafen denselben Fall.

In der Sache V R 41/09 hatte die Ehefrau Klage erhoben, die zusammen mit ihrem unternehmerisch tätigen Ehemann ein gemischt-genutztes Gebäude auf einem ihr und ihrem Ehemann jeweils zur Hälfte gehörenden Grundstück errichtet hatte.
Von der Nutzfläche entfielen 41,5 Prozent im Wesentlichen auf ein vom Ehemann unternehmerisch genutztes Büro, den Rest nutzten die Eheleute zu eigenen Wohnzwecken. Ihren hälftigen Miteigentumsanteil vermietete die Klägerin umsatzsteuerpflichtig an ihren Ehemann und machte aus den anteiligen Baukosten den Vorsteuerabzug geltend. Die Klage hatte keinen Erfolg. Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück, weil sie mit der Vermietung des Miteigentumsanteils an ihren Ehemann nicht im umsatzsteuerrechtlichen Sinne wirtschaftlich tätig sein konnte. Nach der Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) in der Rechtssache „HE“ werden bei einer Miteigentümergemeinschaft die auf ein Arbeitszimmer entfallenden Räumlichkeiten an den unternehmerisch tätigen Miteigentümer bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils geliefert. Sie können daher insoweit nicht mehr Gegenstand einer Vermietung durch den anderen Gemeinschafter – wie die Klägerin im Streitfall – sein.

Der Vorsteuerabzug des Ehemanns, der Gegenstand der Klage in der Sache V R 42/09 war, scheiterte daran, dass der Ehemann die bei gemischt-genutzten Wirtschaftsgütern erforderliche und sofort bei Leistungsbezug zu treffende Zuordnungsentscheidung nicht „zeitnah“ dokumentiert hatte.
Die Dokumentation der Zuordnungsentscheidung muss – entgegen der Vorinstanz – zwar nicht bereits mit Abgabe der Umsatzsteuer-Voranmeldungen erfolgen, sondern kann auch noch im Rahmen der Jahressteuererklärung geschehen. Zur Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen sowie aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit hält es der BFH allerdings für erforderlich, dass der Unternehmer seine Zuordnungsentscheidung spätestens bis zum 31. Mai des Folgejahres dem Finanzamt gegenüber dokumentiert.

Stand: 06.12.2011

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1. Gesetzliche Regelungen, die für künftige, belastende Rechtsfolgen an zurückliegende Sachverhalte anknüpfen (so genannte unechte Rückwirkung oder tatbestandliche Rückanknüpfung) sind nicht grundsätzlich unzulässig. Die unechte Rückwirkung ist mit den grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Grundsätzen des Vertrauensschutzes jedoch nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erforderlich ist. Außerdem muss bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des enttäuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsänderung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleiben.
2. Die Verlängerung der früher so genannten Spekulationsfrist bei der Veräußerung von Grundstücken durch das Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 war mit den belastenden Folgen einer unechten Rückwirkung verbunden. Diese widersprechen zum Teil den Grundsätzen des verfassungsrechtlichen Vertrauensschutzes.

Die Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen unterlagen nach der bis zum 31. Dezember 1998 geltenden Rechtslage der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zwei Jahre betrug (so genannte Spekulationsgeschäfte).
Nach dem Regierungswechsel im Jahr 1998 wurde die Veräußerungsfrist durch das am 31. März 1999 verkündete Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 auf zehn Jahre verlängert. Die neue Frist galt erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 1999, bezog aber – rückwirkend – auch bereits erworbene Grundstücke ein, sofern der Vertrag über die Veräußerung erst im Jahr 1999 (oder später) geschlossen wurde.

Die Kläger der drei Ausgangsverfahren veräußerten im Jahr 1999 ihre in den Jahren 1990 beziehungsweise 1991 erworbenen Grundstücke nach Ablauf der alten, aber innerhalb der neuen Veräußerungsfrist. Die dabei zugrundeliegenden Verträge wurden teilweise bereits vor der Verkündung des neuen Rechts geschlossen, teilweise aber auch erst danach. Das Finanzamt wandte in allen Fällen die neue Veräußerungsfrist an und rechnete die Veräußerungsgewinne dem zu versteuernden Einkommen zu. Die erhobenen Klagen führten jeweils zur Vorlage durch das Finanzgericht Köln und den Bundesfinanzhof.

In den zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Normenkontrollverfahren hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts entschieden, dass das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 wegen Verstoßes gegen die Grundsätze des Vertrauensschutzes teilweise verfassungswidrig ist. Die Verlängerung der Veräußerungsfrist auf zehn Jahre als solche ist dagegen verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

Stand: 20.01.2011

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Das Bundesfinanzministerium regelt die Umsetzung des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 7. Juli 2010 (Aktenzeichen: 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05) zur rückwirkenden Verlängerung der Veräußerungsfrist bei Spekulationsgeschäften von zwei auf zehn Jahre. Das Schreiben ist auf alle noch offenen Fälle anzuwenden.

Hintergrund: Das BVerfG hat entschieden, dass die mit dem Steuerentlastungsgesetz (StEntlG) 1999/2000/2002 gesetzlich normierte Verlängerung der Frist von zwei auf zehn Jahre für die Veräußerung von Wirtschaftsgütern grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Auch soweit die früher geltende zweijährige Veräußerungsfrist im Zeitpunkt der Verkündung des StEntlG 1999/2000/2002 am 31. März 1999 noch nicht abgelaufen war, begegnet ihrer Verlängerung nach Ansicht des BVerfG keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Die bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei zu vereinnahmen, begründet keine vertrauensrechtlich geschützte Position. Die Anwendung der verlängerten Veräußerungsfrist ist jedoch teilweise verfassungswidrig. Das ist bei der Besteuerung von Wertzuwächsen der Fall, die bis zum Zeitpunkt der Verkündung der Gesetzesänderung am 31. März 1999 eingetreten sind und nach Maßgabe der zuvor geltenden Rechtslage steuerfrei hätten realisiert werden können.

Stand: 20.01.2011

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EuGH-Vorlage zur Zulässigkeit der Einschränkung des Umsatzschlüssels durch § 15 Absatz 4 Satz 3 Umsatzsteuergesetz. Dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) wird folgende Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt: Ist Artikel 17 Absatz 5 Unterabsatz 3 der Richtlinie 77/388/EWG dahingehend auszulegen, dass er die Mitgliedstaaten ermächtigt, für die Aufteilung der Vorsteuern aus der Errichtung eines gemischt-genutzten Gebäudes vorrangig einen anderen Aufteilungsmaßstab als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben?

In der Sache geht es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden.
Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze eröffnet wird, ist in diesen Fällen ebenso wie bei der Errichtung eines Gebäudes für Geschäfts- und private Wohnzwecke eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Als Aufteilungsmaßstab kommt das Verhältnis von steuerfrei zu steuerpflichtig vermieteten Flächen in Betracht (Flächenschlüssel), nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes aber auch die für Steuerpflichtige oft günstigere Höhe der Mietumsätze (Umsatzschlüssel). Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2003 ordnete der Gesetzgeber an, dass ab dem 1. Januar 2004 eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur noch dann erfolgen darf, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da bei Gebäuden eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel stets eine wirtschaftliche Zurechnung ermöglicht, schließt die Gesetzesänderung eine Anwendung des Umsatzschlüssels praktisch aus.

Der V. Senat fragt beim EuGH an, ob diese Einschränkung des Umsatzschlüssels mit den Vorgaben des Unionsrechts vereinbar ist. Dieses sieht den Umsatzschlüssel als Regel-Aufteilungsmaßstab vor. Hiervon können die Mitgliedstaaten zwar in Ausnahmefällen abweichen, der Senat hält es jedoch für zweifelhaft, ob die Voraussetzungen für einen dieser Ausnahmefälle vorliegen. Diese EuGH-Vorlage hat große Bedeutung für die Errichtung von Wohn- und Geschäftsgebäuden, da die Höhe des Vorsteuerabzugs deren Finanzierung (Kapitalbedarf) beeinflusst.

Stand: 20.01.2011

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Der Kläger hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden. Dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen für die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden.

Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten „nachträglichen Schuldzinsen“ nicht als Werbungskosten an.
Der BFH gab dem Kläger Recht. Die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden. Damit hielt der BFH an seiner bisherigen – restriktiveren – Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest.

Er begründet seine Rechtsprechungsänderung einerseits mit der im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom Gesetzgeber getroffenen Grundentscheidung, Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb einer auf zehn Jahre erweiterten Frist zu erfassen.

Andererseits mit der gesetzestechnischen Verknüpfung von privaten Veräußerungsgeschäften mit einer vorangegangenen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstücks durch die Regelung des Einkommensteuergesetzes. Diese bewirke, dass die Ermittlung des Gewinns aus einem steuerbaren Grundstücksveräußerungsgeschäft strukturell der Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Betriebsvermögens gleichgestellt werde.

Vor diesem Hintergrund sei es folgerichtig, den nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf den im Streitfall zu entscheidenden Sachverhalt auszuweiten und damit die notwendige, steuerrechtliche Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Gewinn- und bei den Überschusseinkünften wieder herzustellen.

Stand: 06.12.2012

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Das Bundesfinanzministerium (BMF) regelt – mit enormer zeitlicher Verzögerung – die Anwendung des Urteils des Bundesfinanzhof (BFH) vom 19. November 2003 (Aktenzeichen: I R 77/01). Der BFH hat seinerzeit entschieden, dass in den Fällen, in denen die zuständige Behörde von der Schadstoffbelastung eines Grundstückes und der dadurch bedingten Sanierungsverpflichtung Kenntnis erlangt, ernsthaft mit der Inanspruchnahme aus dieser Verpflichtung gerechnet werden müsse. Eine mögliche Teilwertabschreibung sei unabhängig von der Bildung einer Rückstellung für die Sanierungsverpflichtung zu prüfen.

Das BMF nimmt Stellung zur Bildung von Rückstellungen für Sanierungsverpflichtungen und zu Teilwertabschreibungen im Zusammenhang mit schadstoffbelasteten Grundstücken.
Rückstellungen für Sanierungsverpflichtungen sind in der Steuerbilanz erst zulässig, wenn die zuständige Behörde informiert ist und sie einen vollziehbaren Verwaltungsakt erlassen hat, der ein bestimmtes Handeln innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorschreibt. Die allgemeine Verpflichtung nach dem Bundesbodenschutzgesetz reicht für die Rückstellung nicht aus.

Die Frage einer Teilwertabschreibung ist losgelöst von der Bildung einer Rückstellung für die Sanierungsverpflichtungen zu prüfen. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Sachverhalte, die unabhängig voneinander zu beurteilen sind.

Stand: 20.01.2011

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Aufwendungen zur Sanierung eines mit echtem Hausschwamm befallenen Gebäudes können im Einzelfall ein unabwendbares Ereignis sein, wenn der Befall unentdeckt bleibt, die konkrete Gefahr der Unbewohnbarkeit eines Gebäudes droht und daraus eine aufwendige Sanierung folgt.

Hintergrund: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 29. März 2012 (Aktenzeichen: VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10) entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes, nicht aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können.

Aufwendungen für die Asbestsanierung

1. Die tatsächliche Zwangsläufigkeit von Aufwendungen für Sanierungsarbeiten an Asbestprodukten ist nicht anhand der abstrakten Gefährlichkeit von Asbestfasern zu beurteilen. Erforderlich sind zumindest konkret zu befürchtende Gesundheitsgefährdungen.
2. Sind die von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs ausgehenden, konkreten Gesundheitsgefährdungen auf einen Dritten zurück zu führen und unterlässt der Steuerpflichtige die Durchsetzung realisierbarer zivilrechtlicher Abwehransprüche, sind die Aufwendungen zur Beseitigung konkreter Gesundheitsgefährdungen nicht abziehbar.
3. Bei der Beseitigung konkreter von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs ausgehender Gesundheitsgefahren ist ein vor Durchführung dieser Maßnahmen erstelltes, amtliches, technisches Gutachten nicht erforderlich. Gleichwohl hat der Steuerpflichtige nachzuweisen, dass er sich den Aufwendungen aus tatsächlichen Gründen nicht entziehen konnte.

Nach § 33 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands (außergewöhnliche Belastung) erwachsen. Hierzu können auch Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen abgewehrt, Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden, beispielsweise durch den Befall eines Gebäudes mit echtem Hausschwamm beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen behoben werden.

Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch muss der Steuerpflichtige realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann und er muss sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen („Neu für Alt“).

Stand: 06.12.2012

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1. Aufwendungen für die Neueindeckung des Daches einer Scheune, auf dem eine unternehmerisch genutzte Photovoltaikanlage installiert wird, berechtigen zum Vorsteuerabzug im Umfang des unternehmerischen Nutzungsanteils an der gesamten Scheune.
2. Zur Ermittlung des unternehmerischen Nutzungsanteils im Wege einer sachgerechten Schätzung kommt ein Umsatzschlüssel in Betracht, bei dem ein fiktiver Vermietungsumsatz für den nichtunternehmerisch genutzten, inneren Teil der Scheune einem fiktiven Umsatz für die Vermietung der Dachfläche an einen Dritten zum Betrieb einer Photovoltaikanlage gegenübergestellt wird.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in drei Urteilen vom 19.07.11 (Aktenzeichen: XI R 29/10, XI R 21/10 und XI R 29/09) grundsätzlich zu den Voraussetzungen und zum Umfang eines Vorsteuerabzugs im Zusammenhang mit der Installation einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie geäußert.

Danach ist ein (privater) Betreiber einer PV-Anlage, der den mit seiner Anlage erzeugten Strom kontinuierlich an einen Energieversorger veräußert, insoweit umsatzsteuerrechtlich Unternehmer. Er ist damit grundsätzlich zum Abzug der ihm in Rechnung gestellten Umsatzsteuer aus Aufwendungen berechtigt, die mit seinen Umsätzen aus den Stromlieferungen in direktem und unmittelbarem Zusammenhang stehen.

Der BFH hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Ein (privater) Stromerzeuger ließ das Dach einer schon vorhandenen, anderweitig nicht genutzten (leerstehenden) Scheune neu eindecken und installierte sodann eine Photovoltaikanlage auf dem Dach.
In diesem Fall kann der Stromerzeuger den Vorsteuerabzug aus den Aufwendungen für die Neueindeckung des Daches nur teilweise beanspruchen, nämlich nur insoweit, als er das gesamte Gebäude für die Stromlieferungen unternehmerischen nutzt. Hier gilt die so genannte Zehn-Prozent-Grenze nicht, weil es nicht um Herstellungskosten eines gelieferten Gegenstands geht, sondern um Erhaltungsaufwendungen in Form von Dienstleistungen.

Den unternehmerischen Nutzungsanteil an dem jeweiligen Gebäude hat der Unternehmer im Wege einer sachgerechten und von der Finanzverwaltung zu überprüfenden Schätzung zu ermitteln. Dabei kommt nach den genannten Urteilen des BFH zum Beispiel ein Umsatzschlüssel in Betracht, bei dem ein fiktiver Vermietungsumsatz für den nichtunternehmerisch, beziehungsweise privat genutzten, inneren Teil des Gebäudes einem fiktiven Umsatz für die Vermietung der Dachfläche an einen Dritten zum Betrieb einer PV-Anlage gegenübergestellt wird.

Der BFH verwies alle drei Verfahren an die Finanzgerichte zurück, damit diese den jeweiligen unternehmerischen Nutzungsanteil ermitteln.

Stand: 06.12.2011

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20 Prozent der Ausgaben für Handwerker können nach § 35a Absatz 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) von der Steuer abgesetzt werden. Die maximale Steuerermäßigung von 1.200 € im Jahr gibt es daher bei Aufwendungen in Höhe von 6.000 €.

Tipp: Gefördert werden nur die in der Rechnung gesondert ausgewiesenen Arbeitskosten sowie die Maschinen- und Fahrtkosten (Bruttobetrag inklusive Umsatzsteuer), nicht jedoch die Kosten für das Material oder gelieferte Waren.

Begünstigte Aufwendungen nach § 35a EStG
Begünstigt sind alle Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die von Mietern oder Eigentümern für eine selbstgenutzte Wohnung in Auftrag gegeben werden.

Beispiele für steuerlich absetzbare Handwerkerleistungen
Reparatur, Streichen, Lackieren von Fenstern und Türen
Reparatur oder Austausch von Bodenbelägen
Modernisierung Badezimmer, Einbauküche
Reparatur und Wartung von Haushaltsgeräten wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Fernseher und PC.
Keine Rolle spielt es, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten beziehungsweise kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich in Eigenleistung erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden.

Das beauftragte Unternehmen muss nicht in die Handwerksrolle eingetragen sein. Es können auch umsatzsteuerliche Kleinunternehmer beauftragt werden.

Geltendmachung nur mit Nachweis durch Rechnung und Zahlungsbeleg
Wer Schwarzarbeiter beschäftigt, soll nicht gefördert werden. Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist daher, dass Sie eine Rechnung erhalten haben und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.

Tipp: Eine Barzahlung oder ein Barscheck berechtigen nicht zur Inanspruchnahme des Steuervorteils.

Erweiterungen der Nutz- und Wohnfläche
Es spielt keine Rolle, ob es sich bei Handwerkerleistungen ertragsteuerlich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt. Maßnahmen in einem vorhandenen Haushalt sind stets begünstigt. Das gilt auch dann, wenn die Nutz- oder Wohnfläche erweitert oder der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht wird. Anerkannt wird bei einem bestehenden Haushalt zum Beispiel auch der Ausbau eines Dachgeschosses, die Neuanlage eines Gartens oder der zusätzliche Einbau eines Kachelofens. Nur bei Neubaumaßnahmen wird der Steuerbonus nicht gewährt.

Tipp: Es empfiehlt sich, erst in ein neues Haus einzuziehen und dann einen Carport, eine Garage oder einen Wintergarten errichten zu lassen.

Maßnahmen von Kommunen
Auch Maßnahmen, die von der öffentlichen Hand – oder einem von ihr beauftragten Dritten – auf gesetzlicher Grundlage erbracht und mit dem Hauseigentümer nach öffentlich-rechtlichen Kriterien abgerechnet werden, können im Rahmen des § 35a EStG begünstigt sein. Beispielsweise, wenn eine Gemeinde die Kosten für einen Anschluss des Eigenheims an die Wasserversorgung erhebt.

Was sind Handwerkerleistungen?
Oft stellt sich allerdings die Frage, was konkret als Handwerkerleistung zu veranschlagen ist und folglich bei der Steuererklärung geltend gemacht werden kann.

Gutachten und vergleichbare Tätigkeiten
Nach der alten Sichtweise des Bundesfinanzministeriums wurden die Kosten für Gutachten und vergleichbare Tätigkeiten nicht als Handwerkerleistungen anerkannt. Nach einem steuerzahlerfreundlichen Urteil des Bundesfinanzhofs hat die Verwaltung jedoch klein beigegeben. Die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage ist daher ebenso eine Handwerkerleistung wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr. Es ist nicht erforderlich, dass eine etwaige Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahme zeitlich unmittelbar nachfolgt. Sie kann auch durch einen anderen Handwerksbetrieb durchgeführt werden.

Beispiele für begünstigte Leistungen
Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen
Kontrollen des TÜV bei Fahrstühlen
Kontrolle von Blitzschutzanlagen
Mess- und Überprüfarbeiten durch Heizungsinstallateure oder Schornsteinfeger (einschließlich der Feuerstättenschau)
andere technische Prüfdienste
Legionellenprüfungen
Außerhalb des Haushalts erbrachte Werkstattleistungen
Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind die Leistungen nicht begünstigt, die ein Handwerker nicht im Haushalt des Steuerbürgers, sondern in seiner eigenen Werkstatt erbringt. So soll die Steuerermäßigung nicht greifen, wenn die Haustür eines Eigenheims in einer Tischlerei restauriert wird. Mehrere Finanzgerichte sehen dies jedoch großzügiger. Sie vertreten die Auffassung, dass es darauf ankommt, wo der Leistungserfolg eintritt und nicht, wo die Leistung räumlich gesehen erbracht wird. Es sei unschädlich, wenn ein mit dem Haushalt verbundener Gegenstand lediglich für Zwecke der Reparatur aus dem Haushalt entfernt und nach Abschluss der Arbeiten wieder in den Haushalt eingebracht wird. Ein höchstrichterliches Urteil des Bundesfinanzhofs gibt es hierzu noch nicht. Eine Klärung ist jedoch in Sicht. In München sind nämlich zwei Revisionen anhängig.

Baukindergeld schließt Steuerermäßigung nicht aus
Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen kann nicht in Anspruch genommen werden für öffentlich geförderte Maßnahmen, bei zinsverbilligten Darlehen und bei steuerfreien Zuschüssen. Erhält ein Hauseigentümer beispielsweise Fördergelder von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Sanierung von Heizungen, kann er nicht zusätzlich den Steuerbonus für Handwerkerleistungen beanspruchen.

Die Gewährung von Baukindergeld schließt eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen jedoch nicht aus. Begründet wird dies damit, dass mit dem Baukindergeld ausschließlich der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder die Neuanschaffung von Wohnraum gefördert wird. Handwerkerleistungen sind hingegen nicht Inhalt der Förderung.

Ermittlung der anteiligen Arbeitskosten
Begünstigt sind nach § 35a EStG nur die Lohn- und Arbeitskosten (inklusive Umsatzsteuer), nicht hingegen die Materialkosten. Die Verwaltung akzeptiert zwar eine prozentuale Aufteilung des Rechnungsbetrags in Arbeitskosten und Materialkosten durch den Rechnungsaussteller. Eine Schätzung des Anteils der Arbeitskosten durch den Steuerpflichtigen soll jedoch nicht zulässig sein.

Tipp: Verlangen Sie von Ihren Auftragnehmern, dass diese die anteiligen Arbeitskosten in der Rechnung gesondert ausweisen. Dazu sind Handwerker verpflichtet.

Stand: 16.08.2019

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Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.

Hat sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu verpflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, mindert der (erworbene) Erstattungsanspruch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Im Streitfall hatte sich der Veräußerer im notariellen Kaufvertrag abweichend vom Üblichen und der gesetzlichen Regel in § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch zu erstatten. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er die Änderung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Auf die Revision des Klägers hat der BFH die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung.
Hat wie üblich der Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, denn der Erwerber schuldet diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums. Nichts anderes gilt im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In diesem Fall wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis ist deshalb um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern. Der Anspruch kann mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden.

Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz). Es wäre in diesem Fall steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein um die Grunderwerbsteuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird.

Im Streitfall muss noch geklärt werden, ob der bestandskräftig gewordene Grunderwerbsteuerbescheid noch geändert werden kann.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. April2013 – Aktenzeichen: II R 1/12

Stand: 27.11.2013

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1. Es verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, dass eingetragene Lebenspartner vor Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 nicht wie Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit sind.
2. Eine von der grundsätzlichen Rückwirkung sowohl einer Nichtigkeits- als auch einer Unvereinbarkeitserklärung abweichende Anordnung der Weitergeltung eines als verfassungswidrig erkannten Gesetzes durch das Bundesverfassungsgericht wegen zuvor nicht hinreichend geklärter Verfassungsrechtslage kommt nur im Ausnahmefall in Betracht und bedarf einer besonderen Rechtfertigung.

Mit dem am 14. Dezember 2010 in Kraft getretenen Jahressteuergesetz 2010 hat der Gesetzgeber die eingetragenen Lebenspartner den Ehegatten hinsichtlich sämtlicher für sie geltenden, grunderwerbsteuerlichen Befreiungen gleichgestellt. Diese Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gilt jedoch nicht rückwirkend, sondern ist auf Erwerbsvorgänge nach dem 13. Dezember 2010 beschränkt. Für alle noch nicht bestandskräftigen Altfälle ab Inkrafttreten des Lebenspartnerschaftsgesetzes am 1. August 2001 gelten daher weiterhin die Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes in der Fassung von 1997, das für eingetragene Lebenspartner – anders als für Ehegatten – keine Ausnahme von der Besteuerung des Grunderwerbs vorsieht. Nach der für das Ausgangsverfahren maßgebenden Regelung ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers von der Grunderwerbsteuer befreit. Von der Besteuerung ausgenommen ist auch der Grundstückserwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung durch den früheren Ehegatten des Veräußerers. Ferner gibt es – vorwiegend aus güterrechtlichen Gründen – weitere Befreiungsvorschriften für Ehegatten.

Die Kläger des Ausgangsverfahrens sind eingetragene Lebenspartner.
Sie schlossen im Rahmen ihrer Trennung im Jahre 2009 eine Auseinandersetzungsvereinbarung, mit der sie sich wechselseitig ihre Miteigentumsanteile an zwei jeweils zur Hälfte in ihrem Eigentum stehenden Immobilien zum Zwecke des jeweiligen Alleineigentums übertrugen. Ihre gegen die jeweils festgesetzte Grunderwerbsteuer gerichteten Klagen führten zur Vorlage durch das Finanzgericht, das die Vorschrift des GrEStG in der alten Fassung wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig hält. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat entschieden, dass die Befreiungsvorschriften der alten Gesetzesfassung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind, soweit sie eingetragene Lebenspartner nicht wie Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreien. Der Gesetzgeber hat bis zum 31. Dezember 2012 eine Neuregelung für die Altfälle zu treffen, die die Gleichheitsverstöße rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Einführung des Instituts der eingetragenen Lebenspartnerschaft zum 1. August 2001 bis zum Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 beseitigt.

Der Entscheidung liegen im Wesentlichen folg

1. Es verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, dass eingetragene Lebenspartner vor Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 nicht wie Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit sind.
2. Eine von der grundsätzlichen Rückwirkung sowohl einer Nichtigkeits- als auch einer Unvereinbarkeitserklärung abweichende Anordnung der Weitergeltung eines als verfassungswidrig erkannten Gesetzes durch das Bundesverfassungsgericht wegen zuvor nicht hinreichend geklärter Verfassungsrechtslage kommt nur im Ausnahmefall in Betracht und bedarf einer besonderen Rechtfertigung.

Mit dem am 14. Dezember 2010 in Kraft getretenen Jahressteuergesetz 2010 hat der Gesetzgeber die eingetragenen Lebenspartner den Ehegatten hinsichtlich sämtlicher für sie geltenden, grunderwerbsteuerlichen Befreiungen gleichgestellt. Diese Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gilt jedoch nicht rückwirkend, sondern ist auf Erwerbsvorgänge nach dem 13. Dezember 2010 beschränkt. Für alle noch nicht bestandskräftigen Altfälle ab Inkrafttreten des Lebenspartnerschaftsgesetzes am 1. August 2001 gelten daher weiterhin die Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes in der Fassung von 1997, das für eingetragene Lebenspartner – anders als für Ehegatten – keine Ausnahme von der Besteuerung des Grunderwerbs vorsieht.

Nach der für das Ausgangsverfahren maßgebenden Regelung ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers von der Grunderwerbsteuer befreit. Von der Besteuerung ausgenommen ist auch der Grundstückserwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung durch den früheren Ehegatten des Veräußerers. Ferner gibt es – vorwiegend aus güterrechtlichen Gründen – weitere Befreiungsvorschriften für Ehegatten.

Die Kläger des Ausgangsverfahrens sind eingetragene Lebenspartner.
Sie schlossen im Rahmen ihrer Trennung im Jahre 2009 eine Auseinandersetzungsvereinbarung, mit der sie sich wechselseitig ihre Miteigentumsanteile an zwei jeweils zur Hälfte in ihrem Eigentum stehenden Immobilien zum Zwecke des jeweiligen Alleineigentums übertrugen. Ihre gegen die jeweils festgesetzte Grunderwerbsteuer gerichteten Klagen führten zur Vorlage durch das Finanzgericht, das die Vorschrift des GrEStG in der alten Fassung wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig hält.

er Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat entschieden, dass die Befreiungsvorschriften der alten Gesetzesfassung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind, soweit sie eingetragene Lebenspartner nicht wie Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreien. Der Gesetzgeber hat bis zum 31. Dezember 2012 eine Neuregelung für die Altfälle zu treffen, die die Gleichheitsverstöße rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Einführung des Instituts der eingetragenen Lebenspartnerschaft zum 1. August 2001 bis zum Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 beseitigt.

Der Entscheidung liegen im Wesentlichen folgende Erwägungen zugrunde:

1. Die Ungleichbehandlung von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern hinsichtlich der Befreiung von der Grunderwerbsteuer muss sich – neben den spezifisch steuerrechtlichen Ausprägungen des Gleichheitssatzes – an strengen Verhältnismäßigkeitsanforderungen messen lassen, weil die Differenzierung an die sexuelle Orientierung von Personen anknüpft. Hinreichend gewichtige Unterschiede, welche die Schlechterstellung der Lebenspartner im Grunderwerbsteuergesetz in der Fassung von 1997 rechtfertigen könnten, bestehen nicht.

Die Privilegierung der Ehegatten gegenüber den Lebenspartnern lässt sich nicht unter familien und erbrechtlichen Gesichtspunkten rechtfertigen. Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten familien- und erbrechtlich gleichgestellt sowie persönlich und wirtschaftlich in gleicher Weise in einer auf Dauer angelegten, rechtlich verfestigten Partnerschaft miteinander verbunden. Die der Steuerbefreiung zugrundeliegende gesetzgeberische Vermutung, dass Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten wie bei den ebenfalls steuerbefreiten nahen Verwandten häufig zur Regelung familienrechtlicher Ansprüche der Ehegatten untereinander oder in Vorwegnahme eines Erbfalls erfolgen, gilt daher ebenso für eingetragene Lebenspartner. Des Weiteren begründet die eingetragene Lebenspartnerschaft ebenso wie die Ehe eine gegenseitige Unterhalts- und Einstandspflicht, so dass die Ungleichbehandlung auch nicht mit einem aus besonderen rechtlichen Bindungen gespeisten Familienprinzip zu rechtfertigen ist.

Schließlich kann die Schlechterstellung der Lebenspartner gegenüber den Ehegatten auch nicht mit der im Grundgesetz verankerten Pflicht des Staates, Ehe und Familie zu schützen und zu fördern, gerechtfertigt werden. Geht die Förderung der Ehe mit einer Benachteiligung anderer Lebensarten einher, obgleich diese nach dem geregelten Lebenssachverhalt und den mit der Normierung verfolgten Zielen der Ehe vergleichbar sind, rechtfertigt die bloße Verweisung auf das Schutzgebot der Ehe eine solche Differenzierung nicht.

2. Es besteht keine Veranlassung, den Gesetzgeber von der Pflicht zur rückwirkenden Beseitigung der verfassungswidrigen Rechtslage zu entbinden. Insbesondere ist die Weitergeltung der für verfassungswidrig erklärten Befreiungsvorschriften nicht wegen einer zuvor nicht hinreichend geklärten Verfassungsrechtslage anzuordnen. Eine solche, von der grundsätzlichen Rückwirkung sowohl einer Nichtigkeits- als auch Unvereinbarkeitserklärung abweichende Anordnung kommt nur im Ausnahmefall in Betracht und bedarf einer besonderen Rechtfertigung. Allein die Erkenntnis des Bundesverfassungsgerichts, dass ein Gesetz gegen Bestimmungen des Grundgesetzes verstößt, vermag indessen nicht ohne weiteres eine in diesem Sinne zuvor ungeklärte Verfassungsrechtslage zu indizieren und damit den Gesetzgeber von einer Pflicht zur rückwirkenden Behebung verfassungswidriger Zustände zu befreien.

Stand: 06.12.2012

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1. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG kann auch für Erd- und Pflanzarbeiten im Garten eines selbstbewohnten Hauses zu gewähren sein.
2. Insoweit ist ohne Belang, ob der Garten neu angelegt oder ein naturbelassener Garten umgestaltet wird.

Nach § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) ermäßigt sich die Einkommensteuer für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen (bis zu einem Höchstbetrag).

Das gilt nach dem Wortlaut nur für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen „für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“. Der Begriff „Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ ist gesetzlich nicht näher bestimmt. Ausweislich der Gesetzesbegründung soll die Steuervergünstigung für alle handwerklichen Tätigkeiten gelten, unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt.

Hierzu sollen auch Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten auf dem Grundstück, zum Beispiel Garten- und Wegebauarbeiten, gehören.
Hieraus wird – unter Berücksichtigung der Grundsätze, die für die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand gelten – geschlossen, dass nicht Neues – etwa der Ausbau eines Dachbodens zur Wohnung oder der Anbau einer Garage – geschaffen werden dürfe. Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind daher handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme nicht begünstigt. Hierzu zählen die Finanzbehörden alle Maßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Nutz- oder Wohnflächenschaffung beziehungsweise -erweiterung anfallen.

Dieses enge Verständnis der Vorschrift greift nach Auffassung des sechsten Senats des Bundesfinanzhofes zu kurz. Denn der Wortlaut der Regelung beziehe ausdrücklich Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in die Steuerermäßigung ein, obgleich sich das Herstellungskosten begründende Merkmal der wesentlichen Verbesserung als Renovierung verstehen lässt und auch Modernisierungsmaßnahmen Herstellungsaufwand begründen. § 35a Absatz 2 EStG begünstige deshalb Instandsetzungsmaßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des vertraglichen oder ordnungsgemäßen Zustands sowie Modernisierungsmaßnahmen und zwar unabhängig davon, ob die Aufwendungen für die einzelne Maßnahme Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand darstellen.

Die sachliche Begrenzung der begünstigten Maßnahmen ist deshalb aus dem Tatbestandsmerkmal „im Haushalt“ zu bestimmen. Handwerkerleistungen sind demnach nur begünstigt, wenn sie im räumlichen Bereich eines vorhandenen Haushalts erbracht werden. Damit können Handwerkerleistungen, die die Errichtung eines „Haushalts“, also einen Neubau, betreffen, die Steuerermäßigung nicht vermitteln. Maßnahmen eines Handwerkers im vorhandenen Haushalt, zu dem auch der dazugehörige – stets schon vorhandene – Grund und Boden gehört, sind hingegen stets begünstigt. Denn nur so kann der Intention des Gesetzgebers Rechnung getragen werden, Wachstum und Beschäftigung zu fördern.

Stand: 14.03.2012

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Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses anfallen, können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. Dies ist dann der Fall, wenn und soweit der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Verwendung von vornherein beabsichtigt war und dementsprechend zum Beispiel durch entsprechende vertragliche Bestimmungen im Kaufvertrag endgültig festgelegt wird.

Der Senat hat damit über eine höchstrichterlich noch ungeklärte und im Zusammenhang mit anderen Einkunftsarten vom Bundesfinanzhof abweichend beurteilte Frage entschieden.
Im Streitfall hatte der Kläger eines seiner drei Objekte, aus denen er Vermietungseinkünfte erzielte, verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vom Kläger vermieteten Wohn- / Geschäftshäuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. In dem Vertrag war festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen werden sollte.

Insoweit, als der Kaufpreis anteilig zur Darlehenstilgung verwendet wurde, sah der Kläger den damit zusammenhängenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Das Finanzamt lehnte einen entsprechenden Werbungskostenabzug jedoch ab.

Der 10. Senat des Finanzgerichts Münster gab dem Kläger Recht. Es sei möglich, dass Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen können. Allerdings sei dies nicht ausnahmslos der Fall, sondern nur dann, wenn und soweit der Veräußerungserlös – wie im Streitfall – tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet werde und diese Verwendung von vornherein beabsichtigt und im Vertrag endgültig festgelegt sei.

Der 10. Senat hat die Revision zugelassen.

Finanzgericht Münster, Urteil vom 22. Mai 2013 – Aktenzeichen: 10 K 3103/10 E

Stand: 27.11.2013

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Die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann zu steuerpflichtigen Gewinnausschüttungen führen.

1. Die unentgeltliche Nutzung der in Spanien gelegenen Ferienimmobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft in der Rechtsform einer Sociedad Limitada durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter kann bei den Gesellschaftern als verdeckte Gewinnausschüttung in Gestalt der verhinderten Vermögensmehrung zu behandeln sein.
2. Das Besteuerungsrecht an einer solchen verdeckten Gewinnausschüttung gebührt Deutschland – mit jeweils unterschiedlichen Folgen für die Anrechnung spanischer Ertragsteuern.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie in Deutschland zu beträchtlichen Einkommensteuerforderungen führen kann.
Das ist der Fall, wenn die Immobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft gehört und deren Gesellschafter als Nutzende der Immobilie in Deutschland wohnen. Es entspricht wohl gängiger Praxis und Empfehlung einschlägiger Verkehrskreise, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische Kapitalgesellschaft zu errichten und als Eigentümerin der Immobilie „vorzuschalten“, vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftssteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität.

Dieses Gestaltungsmodell kann jedoch in Deutschland teuer werden, weil für die Immobiliennutzung meistens keine oder keine marktübliche Miete gezahlt wird und der Mietverzicht dann eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter darstellt. Die Gesellschaft verzichtet nämlich in aller Regel nur aus Gründen des gesellschaftlichen Näheverhältnisses auf eine Vermögensmehrung.

Konkret ging es um eine deutsche Familie – die Eltern und ihre beiden Kinder -, die im Jahre 2000 für rund 2,4 Millionen DM ein 1.000 qm großes, in Porto Andratx auf Mallorca gelegenes Grundstück mit einem 160 qm großen Einfamilienhaus und einem Schwimmbad erworben. Dazwischen schalteten sie eine spanische Sociedad Limitada (vergleichbar einer deutschen GmbH). Das Haus stand den Familienangehörigen ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen zu Urlaubszwecken unentgeltlich genutzt. Das Finanzamt nahm an, dass die Nutzung steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttungen der Gesellschaft an ihre Gesellschafter nach sich zog. Im Einzelnen ging es für die Jahre 2001 bis 2005 um Beträge in Höhe einer geschätzten Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnzuschlags von rund 78.000 Euro jährlich. Der BFH hat das im Grundsatz bestätigt.

Beim Kauf einer ausländischen Ferienimmobilie wird das Urteil zu beachten sein. Das gilt insbesondere für Objekte in Spanien. Die Gefahr einer Nachversteuerung in Deutschland vermindert sich auch nach dem neuen deutsch-spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung nur dann, wenn die Nutzung in Spanien tatsächlich besteuert wird. Die spanische Steuer wäre dann auf die deutsche Einkommensteuer anzurechnen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. Juni 2013 – Aktenzeichen: I R 109-111/10

Stand: 27.11.2013

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Kein Sonderausgabenabzug des Ertragsanteils – Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 22. September 2009 – Aktenzeichen: 2 BvL 3/02.

1. Werden anlässlich einer auf die Lebenszeit einer Bezugsperson zeitlich gestreckten, entgeltlichen, privaten Vermögensumschichtung gleichbleibende, wiederkehrende Leistungen vereinbart, ist deren Ertragsanteil (Zinsanteil) bei verfassungskonformer Auslegung nicht als Sonderausgabe abziehbar. Es handelt sich ja bei dem Ertragsanteil um ein Entgelt für die Überlassung von Kapital (Zins) und private Schuldzinsen dürfen nicht abgezogen werden.
2. Wird das gegen Leibrente veräußerte Grundstück zum Teil betrieblich genutzt, ergibt sich der als Betriebsausgaben abziehbare, anteilige Zins aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Rentenzahlungen einerseits und dem jährlichen Rückgang des Barwerts der Leibrentenverpflichtung.
3. Beim Empfänger unterliegt der Ertragsanteil der Gegenleistungsrente der Besteuerung nach § 22 Einkommensteuergesetz, der Sparer-Freibetrag ist nicht zu berücksichtigen.

Stand: 20.01.2011

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat das Bundesverfassungsgericht angerufen, weil er die rückwirkende Einführung einer Regelung über die Aufteilung von in einem Einmalbetrag geleisteten Erbbauzinsen auf die Laufzeit des Erbbaurechts für verfassungswidrig hält. Nach § 11 Absatz 2 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der Fassung des Richtlinien-Umsetzungsgesetzes vom 9. Dezember 2004 sind Ausgaben, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet werden, auf den Zeitraum zu verteilen, für den sie geleistet werden. Diese Vorschrift ist nach § 52 Absatz 30 Satz 1 EStG im Hinblick auf Erbbauzinsen erstmals für Vorauszahlungen nach dem 31. Dezember 2003 anzuwenden.

Nach Auffassung des BFH ist diese Neuregelung mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen des Vertrauensschutzes insoweit unvereinbar, als danach im Voraus gezahlte Erbbauzinsen auch dann auf den Zeitraum des Erbbaurechts zu verteilen sind, wenn sie im Jahr 2004, aber noch vor Einbringung der Neuregelung in den Deutschen Bundestag am 27. Oktober 2004 verbindlich vereinbart und gezahlt wurden. Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige im August 2004 einen Miterbbaurechtsanteil an einem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer vermieteten Eigentumswohnung erworben. Er sollte zusammen mit dem Kaufpreis 36.350 Euro zahlen, um die Erbbauzinsansprüche für die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts abzugelten und tat dies im September 2004.

Sein Begehren, die 36.350 Euro als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen, hatte – wegen § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG – beim Finanzamt und Finanzgericht keinen Erfolg.
Der BFH hält das Vertrauen des Steuerpflichtigen in die im August/September 2004 geltende Rechtslage für schutzwürdig. Danach sind Erbbauzinsen Nutzungsentgelt und nicht Anschaffungskosten des Rechts. Das dazu in Widerspruch stehende Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 10. Dezember 1996 hatte der BFH in einem Urteil vom 23. September 2003 zurückgewiesen.

Da das Gesetz damals keine Verteilung auf die Zeit der Nutzung vorsah, waren die im Voraus gezahlten Erbbauzinsen sofort als Werbungskosten abziehbar. Auch wenn die Finanzverwaltung das BFH-Urteil (durch Nichtveröffentlichen) nicht anwandte, konnte sie das Vertrauen des Steuerpflichtigen in die ständige Rechtsprechung und eindeutige Gesetzeslage nicht beeinträchtigt: Der BFH entscheidet abschließend darüber, wie Steuerrecht richtig anzuwenden ist. Dieser Kernbereich seiner Funktion in einer ausbalancierten Gewaltendifferenzierung würde in Frage gestellt, könnte die Finanzverwaltung dadurch, dass sie ein ihr missliebiges Urteil nicht veröffentlicht, Vertrauen des Bürgers von vornherein nicht entstehen lassen.

Das Vertrauen des Bürgers ist durch die Rückwirkung mithin enttäuscht. Da sich die (unechte) Rückwirkung auch nicht durch die vom Gesetzgeber genannten Gründe, Mehreinkünfte zu erzielen, hinreichend rechtfertigen lässt, ist sie mit dem grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutz unvereinbar und deshalb nach Auffassung des vorlegenden Senats verfassungswidrig.

Stand: 21.07.2011

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In einem Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus: Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel.

Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute – keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde.

Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten. Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Der IX. Senat ging davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe.
Zwar stehe es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden.

Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Die Gründe der Leitentscheidung vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12 geben auch Hinweise, wie andere Leerstandssituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen – zu beurteilen sind. Daneben nimmt der Senat auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist.

Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (zum Beispiel Aktenzeichen IX R 68/10: Reaktion auf „Mietgesuche“ als ernsthafte Vermietungsbemühung?; Aktenzeichen: IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit; Aktenzeichen: IX R 9/12: „Punktuelle Vermietungsbestrebungen“ bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; Aktenzeichen: IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; Aktenzeichen: IX R 7/10: Leerstand bei Zwischenvermietung).

Stand: 10.04.2013

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Bewertung eines Lebensmittelmarktes als Warenhaus; Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung
Lebensmittelmärkte sind der Gebäudeklasse 4 „Warenhäuser“ der Anlage 15 zu Abschnitt 38 der Bewertungsrichtlinien Grundvermögen (BewRGr) zuzurechnen.
Eine von der Gebäudeklasseneinteilung der BewRGr abweichende Bewertung ist nur möglich, wenn der nach dieser Einteilung maßgebliche Durchschnittswert für den gemeinen Wert des Gebäudes bedeutsame Eigenschaften, zum Beispiel hinsichtlich Bauart, Bauweise, Konstruktion sowie Objektgröße, nicht ausreichend berücksichtigt und um mindestens 100 Prozent höher ist, als die durchschnittlichen, tatsächlichen Herstellungskosten vergleichbarer Bauwerke.
Die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens sind trotz der verfassungsrechtlichen Zweifel, die sich aus den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1. Januar 1964 beziehungsweise – im Beitrittsgebiet – des 1. Januar 1935 und darauf beruhenden Wertverzerrungen ergeben, jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 noch verfassungsgemäß.
Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom BFH trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden.
Im Urteil vom 30. Juni 2010 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festgehalten (Aktenzeichen II R 60/08). Zusätzlich hat der BFH aber darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle die Anforderung an eine realitätsgerechte Bewertung.

Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug. Verfahrensrechtlich könne einfach nicht sichergestellt werden, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

Verfassungsrechtlich sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet geboten, wo die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben seien. Der sich daraus ergebende, gleichheitswidrige Zustand könne im Hinblick auf die verstrichene Zeit nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit Deutschlands gerechtfertigt werden.

Stand: 20.01.2011

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Die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze ist überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als drei Einheiten zugewiesen wurden.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) wird bei Grundstücksverkäufen die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten – zum Beispiel durch Selbstnutzung oder Vermietung – entscheidend in den Vordergrund tritt. Die typischen gewerblichen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken unterscheiden sich von der privaten Vermögensverwaltung durch die beim Erwerb oder zum Zeitpunkt der Bebauung bestehende Veräußerungsabsicht.

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat der BFH für den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels die so genannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt.
Sie dient der Beurteilung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen und ist ein gewichtiges Indiz für oder gegen eine von Anfang an bestehende, zumindest bedingte Veräußerungsabsicht. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden. Entsprechendes gilt bei der Bebauung von Grundstücken. In diesen Fällen ist der Zeitraum zwischen der Errichtung der Objekte einerseits und ihrem Verkauf andererseits maßgeblich. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist dabei nicht im Sinne einer starren Begrenzung zu verstehen. Eine (geringfügige) Überschreitung kann insbesondere bei Vorliegen anderer Anhaltspunkte unbeachtlich sein.

Trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ist ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Diese müssen jedoch derartig gewichtig erscheinen, dass einer im Grunde stets bestehenden, bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt.

Stand: 21.10.2012

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In dem Verfahren hatte ein Hauseigentümer für die Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung seines privat genutzten Wohnhauses 357,36 Euro gezahlt. Er beantragte hierfür in seiner Einkommensteuererklärung 2010 die steuerliche Begünstigung für Handwerkerleistungen. Das Finanzamt lehnte dies mit der Begründung ab, dass die Dichtheitsprüfung mit einer Gutachtertätigkeit vergleichbar sei. Für diese komme nach einem Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 15. Februar 2010 eine Steuerermäßigung nicht in Betracht.

Dem folgte der 14. Senat des Finanzgerichts Köln nicht und gewährte dem Kläger die beantragte Steuerermäßigung. Die Dichtheitsprüfung sei eine konkrete Grundlage für die Sanierung der Rohrleitung und damit Teil der Aufwendungen für deren Instandsetzung. Sie sei mithin als steuerbegünstigte Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) zu beurteilen.

Hintergrund: Nach § 35a Abs. 3 EStG vermindert sich für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Lohnaufwendungen, derzeit höchstens 1.200 Euro im Jahr, soweit die Kosten nicht anderweitig abziehbar sind. Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.

Das Urteil des Finanzgerichts ist nicht rechtskräftig. Gegen das Urteil hat das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof in München eingelegt. Das Verfahren ist unter dem Aktenzeichen VI R 1/13 anhängig.

Finanzgericht Köln, Urteil vom 18.10.2012 – Aktenzeichen: 14 K 2159/12

Stand: 27.11.2013

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass der Betreiber eines Blockheizkraftwerks im selbstgenutzten Einfamilienhaus umsatzsteuerrechtlich Unternehmer ist, wenn er den Strom teilweise, regelmäßig und nicht nur gelegentlich gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist.

Die Bundesrichter haben nunmehr entschieden, dass die Verwendung der erzeugten Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf dann als so genannte Entnahme der Umsatzbesteuerung zu unterwerfen ist, wenn – wie im Streitfall – der Unternehmer die auf den Anschaffungskosten des Blockheizkraftwerks ruhende Umsatzsteuerbelastung als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Diese Entnahmebesteuerung gilt nach der BFH-Entscheidung indes nicht für die aus technischen Gründen nicht zur Heizung nutzbare Abwärme (Urteil vom 12. Dezember 2012 – Aktenzeichen: XI R 3/10).

Selbstkosten / Herstellungskosten
Hinsichtlich der Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung hat der BFH entschieden, dass die für die Strom- und Wärmeerzeugung mit dem Blockheizkraftwerk angefallenen so genannten Selbstkosten (Herstellungskosten) nur dann anzusetzen sind, wenn ein Einkaufspreis für den Strom beziehungsweise die Wärme nicht zu ermitteln ist. Das Finanzamt hatte im Streitfall die (relativ hohen) Selbstkosten als Bemessungsgrundlage angesetzt. Das Finanzgericht (FG) war dem gefolgt.

Der BFH hat auf die Revision der Klägerin die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend. Hierzu müsse das FG weitere Feststellungen treffen.

Stand: 10.04.2013

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Wie schon im Urteil vom 22. Oktober 2009 (Aktenzeichen VI R 7/09) blieb ein durch die Aufwendungen etwa erlangter Gegenwert dabei außer Betracht.
Nach § 33 Absatz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) wird die Einkommensteuer auf Antrag in bestimmtem Umfang ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstandes erwachsen.

Im Streitfall ist eines der Kinder der Kläger von Geburt an schwerbehindert (Grad der Behinderung 100 Prozent). Die Kläger, die zunächst zur Miete wohnten, erwarben im Jahr 2005 ein bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 30.000 Euro. Das Gebäude (Baujahr 1900) wurde anschließend für 193.800 Euro umgebaut und modernisiert. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2006 machten die Kläger rund 30.000 Euro, in der für das Jahr 2007 rund 4.000 Euro an Umbaukosten für den von dem behinderten Kind genutzten Wohnraum erfolglos als außergewöhnliche Belastungen geltend. Auch Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg, da die Kläger durch den Umbau einen Gegenwert erhalten hätten.

Der BFH hat nun das angefochtene Urteil aufgehoben und entschieden, dass Mehraufwendungen für einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung als außergewöhnliche Belastungen im Sinne des § 33 Absatz 1 EStG abziehbar sein können, denn es sind größere Aufwendungen, als sie der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie gleichen Familienstandes erwachsen. Diese Aufwendungen sind weder durch den Grund- oder Kinderfreibetrag noch durch den Behinderten- und Pflege-Pauschbetrag abgegolten und stehen stets so stark unter dem Gebot der sich aus der Situation ergebenden Zwangsläufigkeit, dass die Erlangung eines etwaigen Gegenwerts in Anbetracht der Gesamtumstände regelmäßig in den Hintergrund tritt.

Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass die Behinderung auf einem nicht vorhersehbaren Ereignis beruht und deshalb ein schnelles Handeln des Steuerpflichtigen oder seiner Angehörigen geboten ist.

Auch die Frage nach zumutbaren Handlungsalternativen stellt sich in solchen Fällen nicht. Allerdings sind nicht die gesamten Aufwendungen für den von dem Kranken oder Behinderten genutzten Wohnraum, sondern nur die auf die krankheits- oder behindertengerechte Ausgestaltung des individuellen Wohnumfelds beruhenden Mehrkosten als außergewöhnliche Belastungen gemäß § 33 EStG abzugsfähig. Gegebenenfalls hat das Finanzgericht zu der Frage, welche baulichen Maßnahmen durch die Behinderung des Steuerpflichtigen oder eines seiner Angehörigen veranlasst sind und zur Quantifizierung der darauf entfallenden Kosten ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Stand: 20.10.2011

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Im Streitfall war die Klägerin Mitglied einer Erbengemeinschaft. Im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft hatte sie verschiedene bebaute Grundstücke erhalten. Aus deren Vermietung erzielte sie – wie schon die Erbengemeinschaft zuvor – Einkünfte. Die ihr durch die Erbauseinandersetzung entstandenen Aufwendungen (zum Beispiel für Grundbucheintragungen) machte die Klägerin im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften als Werbungskosten steuerlich geltend.

Das Finanzamt lehnte den Abzug jedoch ab, da die Klägerin die Grundstücke unentgeltlich erworben habe. Sie habe daher keine Anschaffungskosten getragen und auch die entstandenen Anschaffungsnebenkosten seien folglich nicht zu berücksichtigen.

Dem widersprach der 13. Senat des Finanzgerichts Münster. Er gab der Klägerin Recht und stellte klar, dass die Erwerbsnebenkosten bei einem unentgeltlichen Anschaffungsvorgang zwar nicht sofort in vollem Umfang, wohl aber verteilt über mehrere Jahre im Wege der Abschreibung steuerlich abzugsfähig seien. Bei den Aufwendungen handele es sich dem Grunde nach um Werbungskosten im Sinne des § 9 Einkommensteuergesetz (EStG), da sie zur Erzielung von Einkünften getätigt worden seien.

Solche Aufwendungen vom steuerlichen Abzug auszuschließen, verstoße gegen das objektive Nettoprinzip. Auch könne es nicht sein, dass Anschaffungsnebenkosten bei einem unentgeltlichen Erwerb überhaupt nicht abzugsfähig seien, während sie bei einem teilentgeltlichen Erwerb unstreitig selbst dann in vollem Umfang im Rahmen der Abschreibung zu berücksichtigen seien, wenn nur ein ganz geringes Entgelt gezahlt werde.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Gericht die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Stand: 22.05.2012

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Die neue Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau nach Paragraph 7b EStG ermöglicht es, in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abzuschreiben. Voraussetzung ist nach dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Hierdurch soll bezahlbarer Wohnraum durch den Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden. Maximal gefördert werden aber nur 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Steuervorteile auch für Investitionen in bestehende Gebäude
Gefördert wird nicht nur der Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern. Eine begünstigte Wohnung kann auch durch den Umbau von bestehenden Gebäudeflächen entstehen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Zudem kann die Sonderabschreibung für Aufstockungen oder Anbauten beansprucht werden, zum Beispiel beim Ausbau von Dachgeschossen.

Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter
Die neu geschaffene Wohnung muss die Anforderungen des Bewertungsgesetzes erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Es muss sich um eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit handeln, die einen eigenen Zugang hat. Außerdem ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume vorhanden sind, also eine Küche, ein Bad oder eine Dusche sowie eine Toilette. Die Wohnfläche muss nach den bewertungsrechtlichen Vorgaben mindestens 23 Quadratmeter betragen.

Begünstigung nur für vermietete Wohnungen
Die neu geschaffenen Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder des Baus und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Auf die Höhe der Miete kommt es dabei nicht an: Es gibt keine Obergrenze. Um sicherzustellen, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden, müssen die Wohnungen dauerhaft bewohnt sein. Eine Selbstnutzung und die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu fremden Wohnzwecken werden nicht begünstigt.

Tipp: Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Obergrenze für Baukosten: 3000 Euro pro Quadratmeter
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Obergrenze für die Baukosten nicht überschritten wird. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.

Vorsicht Falle: Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Obergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach der Fertigstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Der dreijährige Überwachungszeitraum wird dabei nicht taggenau betrachtet, sondern bezieht sich auf die nächsten drei vollen Kalenderjahre.

Förderung ist zeitlich begrenzt
Begünstigt werden nur Baumaßnahmen, für die der Bauantrag oder – in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und bis zum 31. Dezember 2021 gestellt wird. Nicht ausschlaggebend ist das Jahr der Fertigstellung. Die Sonderabschreibung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung erst ab 2022 fertiggestellt wird. Die Sonderabschreibung kann aber letztmals im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Das gilt auch, wenn der Abschreibungszeitraum von vier Jahren dann noch nicht abgelaufen ist.

Sonderabschreibung auch bei Immobilien im Ausland möglich
Aus unionsrechtlichen Gründen kann die Sonderabschreibung auch für Wohnungen in anderen EU-Staaten in Anspruch genommen werden sowie in Staaten außerhalb der EU, mit denen entsprechende Amtshilfeübereinkommen bestehen. Voraussetzung ist, dass die aus der Vermietung dieser Wohnungen erzielten Einkünfte in Deutschland der Besteuerung unterliegen. Dies ist vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen abhängig.

Höhe der Sonderabschreibung
Gebäude sind zwar begünstigt, wenn die Baukosten 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Sonderabschreibung wird jedoch nur für Baukosten bis höchstens 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gewährt. Sie beträgt jährlich bis zu fünf Prozent der förderfähigen Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren nach der Anschaffung oder der Herstellung einer neuen Wohnung. Die volle Jahresabschreibung kann auch bei der Fertigstellung oder der Anschaffung im Laufe des Jahres geltend gemacht werden. Die reguläre lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich muss parallel vorgenommen werden.

Veräußerung einer begünstigten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist
Die Sonderabschreibung ist bei einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist nicht automatisch rückgängig zu machen. Der Verkäufer der Wohnung kann nachweisen, dass die begünstigte Wohnung auch vom Erwerber weiterhin entgeltlich vermietet wird.

Tipp: Es empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Käufer dem Veräußerer den entstehenden steuerlichen Schaden samt anfallender Zinsen ersetzen muss, wenn die Wohnung nicht weiterhin vermietet wird.

Stand: 26.09.2019

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Aufwendungen innerhalb der ersten 3 Jahre: Herstellungskosten
Die Sonderbehandlung von anschaffungsnahen Aufwendungen ist in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes geregelt. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die vom Erwerber innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, gehören danach zwingend zu den Herstellungskosten. Voraussetzung ist jedoch, dass die Aufwendungen mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) betragen. Dabei kommt es auf die Nettoaufwendungen ohne Umsatzsteuer an.

Tipp: Besteht die Gefahr, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird, sollten Vermieter prüfen, ob Arbeiten verschoben und erst später durchgeführt werden können. Die spätere Bezahlung bereits durchgeführter Arbeiten reicht allerdings nicht aus. Nach Ablauf der für anschaffungsnahe Aufwendungen maßgeblichen Drei-Jahres-Frist gelten dann allerdings die allgemeinen Regeln zur Unterscheidung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Handelt es sich um eine Erweiterung oder um eine wesentliche Verbesserung, können dann trotzdem Herstellungskosten vorliegen.

Drei-Jahres-Zeitraum bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze
Die Frist beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Entscheidend ist also nicht der Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Die Drei-Jahres-Grenze ist taggenau anzuwenden. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Entstehung der Aufwendungen, nicht aber die Bezahlung der Rechnungen.

Hinweis: Überschreiten die Aufwendungen für Modernisierungen im Anschluss an den Erwerb eines Gebäudes die 15-Prozent-Grenze (zunächst) nicht, führen die Finanzämter die Veranlagungen regelmäßig vorläufig durch. Dies ermöglicht eine spätere Korrektur der Steuerbescheide.

Auch Schönheitsreparaturen sind einzubeziehen
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Das gilt nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2016 auch für Schönheitsreparaturen, zum Beispiel für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie von Fenstern.

Tipp: Ist der Kaufvertrag für eine vermietete Immobilie vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen worden, darf nach einer Übergangsregelung des Bundesfinanzministeriums die frühere Sichtweise zur Behandlung von Schönheitsreparaturen weiter angewendet werden. Schönheitsreparaturen müssen demnach bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze nicht berücksichtigt werden, wenn sie nicht in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen.

Erhaltungsaufwendungen innerhalb der Drei-Jahres-Frist bleiben außen vor
Die Zurechnung von anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung bedeutet allerdings nicht, dass in diesen Jahren überhaupt kein Erhaltungsaufwand zu berücksichtigen ist. Sofort abzugsfähig sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen und andere Aufwendungen, die nicht im Zusammenhang mit den Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen. Beispielsweise die Aufwendungen für die

regelmäßige Wartung von Heizungsanlagen und Aufzügen, für die
Beseitigung von Verstopfungen und Verkalkungen von Rohren sowie die Kosten für den
Schornsteinfeger und die
Ablesung von Strom und Wasser.
Diese sind – anders als Schönheitsreparaturen – nicht in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen.

Aufwendungen wegen nachträglicher Substanzschäden sofort abziehbar
Einzubeziehen sind bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze die Kosten für die Beseitigung versteckter Mängel, die bei der Anschaffung schon da waren, aber nicht entdeckt wurden. Eine Besonderheit gilt aber nach einem erfreulichen Urteil des Bundesfinanzhofs bei der Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach der Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht wurde. Beispielsweise bei mutwilligen Zerstörungen durch den Mieter oder bei einem nicht gemeldeten Wasserrohrbruch.

Wird der Schaden vom Verursacher – oder eine Versicherung – nicht ersetzt, können die Kosten in diesen Fällen sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Sie gehen nicht in die 15-Prozent-Grenze ein.

Tipp: Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass der Schaden erst nach der Anschaffung aufgetreten ist. Der Zustand im Zeitpunkt des Kaufs sollte daher entsprechend dokumentiert werden.

Bei unterschiedlicher Nutzung ist auf die Gebäudeteile abzustellen
Die Finanzverwaltung hatte früher die Auffassung vertreten, dass eine gebäudebezogene Prüfung vorzunehmen ist, wenn ein Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Zum Beispiel, wenn die eine Etage eines Hauses selbst bewohnt und die andere vermietet wird. Dem hatte der Bundesfinanzhof widersprochen. Stehen einzelne Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen, ist demnach nicht auf das gesamte Gebäude abzustellen, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil.

Tipp: Auch hier gibt es eine Übergangsregelung. Ist der Kaufvertrag bis Ende 2016 abgeschlossen worden, wird es nicht beanstandet, wenn die Prüfung der 15-Prozent-Grenze auf Antrag des Steuerpflichtigen nach der alten Methode erfolgt.

Fünf-Jahres-Frist bei Sanierung in Raten
Eine Besonderheit gilt auch, wenn Baumaßnahmen Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Jahre erstreckt und insgesamt zu einer Hebung des Standards führt. Wenn die Maßnahmen innerhalb von fünf Jahren durchgeführt werden, geht die Finanzverwaltung von einer Sanierung in Raten aus. Dann handelt es sich unabhängig vom Drei-Jahres-Zeitraum für anschaffungsnahe Aufwendungen grundsätzlich um Herstellungskosten.

Tipp: Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist kompliziert und es geht um viel Geld. Es lohnt daher, einen versierten steuerlichen Berater hinzuzuziehen.

Gleichmäßige Verteilung von Erhaltungsaufwendungen
Bei größeren Erhaltungsaufwendungen, zum Beispiel beim Austausch von Sanitäreinrichtungen, ermöglicht Paragraf 82b der Einkommensteuer Durchführungsverordnung eine gleichmäßige Verteilung auf zwei bis fünf Jahre. Auf diese Weise lassen sich Progressionsspitzen kappen.

Das Wahlrecht muss in dem Jahr ausgeübt werden, in dem der Erhaltungsaufwand gezahlt wird. Eine spätere Änderung der Wahl ist nicht möglich. Die Finanzämter akzeptieren auch keine Übertragung des Anteils eines Jahres auf ein anderes Jahr. Steht das Gebäude im Eigentum mehrerer Personen, ist der Erhaltungsaufwand von allen Eigentümern auf den gleichen Zeitraum zu verteilen.

Tipp: Bei einem Verkauf oder bei einer Nutzungsänderung geht der Rest nicht verloren. Er kann dann im letzten Jahr in einem Betrag als Werbungskosten abgesetzt werden.

Vereinfachungsregelung bei nachträglichen Herstellungsaufwendungen
Eigentlich müssen nachträgliche Herstellungsaufwendungen, zum Beispiel beim Einbau einer Alarmanlage oder einer Markise, bei einer vermieteten Immobilien – egal in welchem Jahr sie anfallen – den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet werden. Das Finanzamt erlaubt es jedoch, wenn Aufwendungen bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro ohne Mehrwertsteuer als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand behandelt werden. Diese Grenze gilt für jede einzelne Baumaßnahme

Stand: 25.11.2019

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Die neue steuerliche Förderung gilt befristet für zehn Jahre. Sie ist auf energetische Maßnahmen anzuwenden, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Das selbst genutzte Gebäude muss sich in der Europäischen Union (EU) oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) befinden. Es muss sich um das eigene Gebäude des Steuerpflichtigen handeln.

Tipp: Maßgeblich ist das wirtschaftliche Eigentum. Auch ein Vorbehaltsnießbraucher kann daher von dem Steuerbonus profitieren. Anders als bei der Steuerermäßigung nach Paragraf 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sind allerdings Investitionen, die von Mietern vorgenommen werden, nicht begünstigt.

Das Gebäude muss bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein.

Tipp: Maßgebend ist der Beginn der Herstellung. Unerheblich ist, wie lange das Gebäude sich im Eigentum des Steuerpflichtigen befindet. Die Sanierung eines mehr als zehn Jahre alten Altbaus kann also direkt nach dem Kauf erfolgen.

Eine Kombination der steuerlichen Förderung für dieselbe energetische Sanierungsmaßnahme mit Förderprogrammen des Bundes ist nicht möglich. Ein Fenstertausch kann daher nicht gleichzeitig sowohl steuerlich als auch über das KfW-Programm ‘Energieeffizient Sanieren‘ gefördert werden.

Tipp: Ob die öffentlichen Mittel oder die Steuerermäßigung vorteilhaft sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Möglich ist allerdings eine Kombination verschiedener Förderungen für mehrere unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen. Wer zum Beispiel neben dem steuerlich geförderten Fenstertausch auch eine Dachsanierung durchführen lässt, kann für diese nach Wahl entweder die steuerliche Förderung oder einen Förderkredit beziehungsweise einen Investitionszuschuss aus einem der Förderprogramme des Bundes in Anspruch nehmen.

Tipp: Alternativ zu der Steuerermäßigung nach Paragraf 35c EStG kann für Handwerkerleistungen auch eine Steuerermäßigung nach Paragraf 35a EStG beansprucht werden. Nach dieser Vorschrift sind aber keine Materialkosten begünstigt. Dafür kann jedes Jahr aufs Neue ein Steuerbonus von höchstens 1.200 Euro (20 Prozent der Lohnkosten, maximal 6.000 Euro), beansprucht werden.

Begünstigte Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung

Acht energetische Einzelmaßnahmen, die im Gesetz ausdrücklich genannt werden, sind begünstigt:

1. Wärmedämmung von Wänden
2. Wärmedämmung von Dachflächen
3. Wärmedämmung von Geschossdecken
4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
6. Erneuerung der Heizungsanlage
7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind
9. Tipp: Zu den Aufwendungen für energetische Maßnahmen gehören auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens sowie die Kosten für bestimmte Energieberater für die energetische Baubegleitung und Fachplanung.

Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wird. Dieses muss bestätigen, dass die Anforderungen nach der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllt sind.

Tipp: Die (in deutscher Sprache ausgestellte) Rechnung des Fachunternehmens muss die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen ebenso ausweisen wie die Arbeitsleistung des Fachunternehmens, die Materialkosten und die Adresse des begünstigten Objekts.

Voraussetzung für die Förderung ist auch, dass die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Barzahlungen sind nicht begünstigt.

Tipp: Gefördert werden sowohl Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt als auch eine umfassende Gesamtsanierung. Es können mehrere Maßnahmen gleichzeitig oder zeitlich hintereinander in mehreren Bauabschnitten durchgeführt werden. Es ist dabei unerheblich, ob es sich dem Charakter nach um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt. Schwarzbaumaßnahmen sind nicht begünstigt.

Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Grundvoraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass das Gebäude ausschließlich eigenen Wohnzwecken dient (gegebenenfalls zusammen mit Familienangehörigen und Besuchern). Unschädlich ist es nach der Gesetzesbegründung, wenn Teile einer Wohnung als häusliches Arbeitszimmer genutzt werden.

Der Steuerpflichtige muss in der Immobilie nicht den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen haben. Begünstigt sind somit auch Zweitwohnungen, die wiederkehrend tatsächlich genutzt werden. Bei Ferien- und Wochenendwohnungen ist zu beachten, dass baurechtlich eine Dauernutzung zulässig sein muss.

Tipp: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung der ganzen Wohnung ist hingegen schädlich. Eine Ausnahme gilt nur, wenn einem steuerlich zu berücksichtigenden Kind eine Wohnung unentgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen wird.

Ermittlung der Höhe der Steuerermäßigung

Bemessungsgrundlage sind die Kosten für den fachgerechten Einbau oder die fachgerechte Installation sowie für notwendige Umfeldmaßnahmen. Dazu zählen beispielsweise Mauer- und Klinkerarbeiten bei der Erneuerung von Fenstern sowie der Außenanstrich bei der Wärmedämmung von Außenwänden. Zu den Aufwendungen gehört auch die Umsatzsteuer.

Tipp: Anders als bei der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sind auch die Materialkosten begünstigt.

Je begünstigtem Objekt ermäßigt sich für begünstigte energetische Einzelmaßnahmen die tarifliche Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 40.000 Euro. Maximal sind also Aufwendungen für das begünstigte Objekt von 200.000 Euro begünstigt (20 Prozent davon sind nämlich 40.000 Euro).

Der Förderbetrag verteilt sich auf drei Jahre:

• Jahr des Abschlusses der Maßnahme: 7 Prozent der Kosten, höchstens 14.000 Euro
• Folgendes Kalenderjahr: 7 Prozent der Kosten, höchstens 14.000 Euro
• Drittes Kalenderjahr: 6 Prozent der Kosten, höchstens 12.000 Euro

Die Prozentsätze sind nicht variabel. Es kann weder ein geringerer Prozentsatz angesetzt, noch kann ein sich nicht auswirkender Betrag eines Jahres in einem anderen Jahr geltend gemacht werden. Es ist also kein Vor- oder Rücktrag möglich.

Tipp: Der Steuervorteil ist unabhängig von der Steuerprogression und damit für alle Steuerbürger unabhängig vom Einkommen gleich hoch. Der Steuervorteil setzt aber voraus, dass nach Berücksichtigung aller sonstigen Abzüge eine entsprechend hohe tarifliche Einkommensteuer verbleibt. Die Steuer kann nämlich nur auf Null reduziert werden. Eine Minussteuer‘ gibt es nicht.

Sonderregelung bei Einschaltung eines fachlich qualifizierten Energieberaters

Zu den begünstigten Aufwendungen für energetische Maßnahmen gehören auch die Kosten für Energieberater, die von der BAFA (www.bafa.de) als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm ‘Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)‘ zugelassen sind. Voraussetzung ist, dass der Energieberater durch den Steuer-pflichtigen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der begünstigten energetischen Maßnahmen beauftragt worden ist.

Was die Höhe des Sanierungsbonus angeht, gibt es eine Sonderregelung. Die tarifliche Einkommensteuer vermindert sich um 50 Prozent der Aufwendungen für den Energieberater. Wie die genaue Berechnung aussieht, ist derzeit noch unklar. Hier muss das Bundesfinanzministerium (BMF) noch für Klarheit sorgen. Fest steht nur, dass die Maximalförderung inklusive der Kosten für die Energieberatung 40.000 Euro beträgt.

Stand: 14.08.2020

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Die Geldanlage in Mietwohnungen ist oft nur wegen der steuerlichen Vorteile rentabel. Die laufenden Verluste mindern die Steuerlast, die erhofften Wertsteigerungen müssen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht versteuert werden. Umso genauer prüfen die Finanzämter, ob den ausgewiesenen Verlusten nicht doch die Anerkennung versagt werden kann. Insbesondere bei hohen Vermietungsverlusten über viele Jahre müssen Vermieter daher damit rechnen, dass ihr Sachbearbeiter die Einkunftserzielungsabsicht genauer unter die Lupe nimmt. Wird die Absicht, Einkünfte zu erzielen, verneint, sprechen Steuerexperten von Liebhaberei. Dann dürfen die erlittenen Verluste nicht steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden. Der Verlust wird steuerlich quasi als Privatvergnügen behandelt.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie dauerhaft vermieten, haben Sie nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich nichts zu befürchten. Selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben, darf das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht nicht hinterfragen. Bei einer befristeten Vermietung müssen Sie hingegen ebenso mit einer Liebhaberei-Prüfung rechnen wie in den folgenden Sonderfällen: bei leerstehenden Wohnungen, unbebauten Grundstücke, so genannten Luxuswohnungen, Ferienwohnungen und Gewerbeobjekten.

Tipp: Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Das kann durchaus auch dann der Fall sein, wenn befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Das Finanzamt darf eine befristete Vermietung daher nicht allein mit einem Zeitmietvertrag begründen.

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei den Vermietungseinkünften nicht grundstücksbezogen, sondern objektbezogen für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen. Liegen bei verschiedenen Teilen des Grundstücks unterschiedliche Verhältnisse vor, ist die Liebhabereiprüfung für diese Grundstücksteile (beispielsweise für jede einzelne von mehreren Wohnungen) getrennt durchzuführen.

Verlangt das Finanzamt eine Liebhaberei-Prüfung, ist eine Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen, wenn sich bei einer Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren (beginnend mit Bau oder Kauf) ein Totalüberschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben ergibt. Bei einer befristeten Vermietung verkürzt sich der Prognosezeitraum entsprechend. 

Tipp: Die geschätzten Einnahmen sind zu Ihren Gunsten um einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent zu erhöhen und die prognostizierten Werbungskosten um einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent zu kürzen. 

Befristete Vermietung

Bei befristeter, vorübergehender Vermietung ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht automatisch zu unterstellen. Verluste sind daher nur abzugsfähig, wenn der Vermieter glaubhaft machen kann, dass voraussichtlich im Vermietungszeitraum ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. 

Tipp: Wird ein Mietvertrag auf Wunsch des Mieters zeitlich befristet (beispielsweise, weil der Mieter einer Wohnung sich aus beruflichen Gründen nur zeitlich befristet binden will), können hieraus keine nachteiligen Folgen für den Vermieter gezogen werden.

Aktuelles Urteil: Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer (im Streitfall für circa zehn Jahre) zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht nach einer Entscheidung der höchsten deutschen Steuerrichter anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der (voraussichtlichen) entgeltlichen Nutzungsüberlassung (also auf die entgeltliche Ausübung des dinglichen Wohnungsrechts) begrenzt.

Tipp: Die Totalüberschussprognose kann möglicherweise günstig beeinflusst werden, wenn die Beteiligten ihre Vereinbarung über das Wohnungsrecht ändern und den Zeitraum der entgeltlichen Nutzungsüberlassung erweitern.

Leerstehende Wohnungen

Steht eine Immobilie nach Kauf oder Bau leer, ist dies nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Indiz dafür, dass Sie sich noch nicht entschieden haben, ob Sie das Objekt veräußern, selbstnutzen oder dauerhaft vermieten wollen. Selbstverständlich haben Sie aber die Möglichkeit, die Annahme des Finanzamts zu entkräften, indem Sie Ihre Bemühungen zur dauerhaften Vermietung einer leerstehenden Immobilie darlegen. 

Steht ein Objekt nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind die Aufwendungen weiterhin als Werbungskosten abzugsfähig, wenn Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben haben.

Tipp: Machen Sie deutlich, dass Sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leerstehenden Wohnung bemüht haben. Legen Sie dem Finanzamt ein konkretes Vermietungskonzept vor und weisen Sie Ihre Vermietungsbemühungen (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers, Zeitungsinserate) nach.

Vermietung von unbebauten Grundstücken

Die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung, wonach bei auf Dauer angelegter Vermietung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist, gelten nicht für die dauerhafte Vermietung und Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. Es ist vielmehr generell eine Überschussprognose anzustellen.

Vermietung von so genannten Luxuswohnungen

Trotz dauerhafter Vermietung ist ausnahmsweise die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen, wenn bei Vermietung einer besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung (so genannte Luxuswohnung) die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt.

Eine Liebhaberei-Prüfung erfolgt entweder, wenn die Wohnfläche der vermieteten Wohnung 250 Quadratmeter übersteigt, eine Schwimmhalle vorhanden ist oder besonders gewichtige Ausstattungs- und Gestaltungsmerkmale für ein persönliches Wohnbedürfnis des Wohnungsinhabers gegeben sind (zum Beispiel mehr als 1.600 Quadratmeter großes Grundstück in Gebieten mit weit überdurchschnittlichen Grundstückspreisen, besonders aufwendige architektonische Gestaltung, besonders wertvolle Bau- und Ausstattungsmerkmale, aufwendige Gestaltung des Gartens und der Außenanlagen).

Vermietung von Ferienwohnungen

Bei einer nicht selbstgenutzten Ferienwohnung, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, ist regelmäßig davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Auch bei hohen Verlusten ist keine Liebhaberei-Prüfung vorzunehmen.

Von einer ausschließlichen Vermietung ist noch auszugehen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Tage, an denen eine Vermietung aufgrund äußerer Umstände (zum Beispiel wegen einer Renovierung) nicht möglich ist, sind nicht einzubeziehen.

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist das Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, so dass die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss.

Tipp: Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

Vermietung von Gewerbeimmobilien

Anders als bei der dauerhaften Vermietung von Wohnimmobilien sieht es bei Gewerbeobjekten aus. Hier müssen Sie generell den Nachweis erbringen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen zu wollen. Als Vermieter tragen Sie die objektive Beweislast.

Tipp: Ist das Objekt aufgrund seiner baulichen Gestaltung nicht mehr vermietbar, müssen Sie als Eigentümer (Umbau-)Maßnahmen durchführen, um es wieder vermietbar zu machen.

Wichtiges Urteil: Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung oder eines Zimmers im selbstgenutzten Eigenheim an den Arbeitgeber, der die Räume dem Arbeitnehmer sogleich wieder als Homeoffice zur Verfügung stellt, gelten nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs dieselben Regeln wie bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Es muss daher in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Arbeitnehmer als Vermieter beabsichtigt, während der voraussichtlichen Dauer der Vermietung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Besonderheiten bei verbilligter Vermietung 

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können bei der Steuererklärung die Aufwendungen zu 100 Prozent als Werbungskosten abgezogen werden (zum Beispiel 70 Prozent Miete = 100 Prozent Werbungskosten). Eine Totalüberschussprognose ist – anders als früher – nicht erforderlich.

Vorsicht Falle: Verlangen Sie weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist nur der entsprechende Anteil der Aufwendungen abziehbar (zum Beispiel 40 Prozent Miete = 40 Prozent Werbungskosten). 

Tipp: Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.

Stand: 14.08.2020

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Umstrittene Gebäudeeigenschaft
Mobilhelme sind zumeist wohnwagenähnliche, wetterfeste aus Holz gebaute, teils mit einem Fahrgestell auf Rädern versehene, teils mit massiven Stützpfeilern befestigte Raumeinheiten, die in der Regel auf gepachteten Stellplätzen aufgestellt werden. Sie haben fast die Größe von Wochenendhäusern und enthalten häufig mehrere Räume, Bad oder Dusche und Gasheizung. Es bestehen häufig Anschlüsse für Wasser, Kanal. Strom und Flüssiggas.

Für die Frage, ob Mobilheime bewertungsrechtlich als Gebäude anzusehen und damit als Grundvermögen zu bewerten sind, ist deren technische Bezeichnung ohne Bedeutung. Entscheidend ist insbesondere, ob das Mobilheim mit dem Grund und Boden fest verbunden ist. Das ist der Fall, wenn es auf einzelne oder durchgehende Fundamente gegründet ist.

Tipp: Untergelegte Steine oder Stützen, die lediglich der Standsicherheit des Mobilheimes dienen, sind nicht als Fundament im Sinne des Abgrenzungserlasses anzusehen. Im Allgemeinen wird danach die Gebäudeeigenschaft nur bei Mobilheimen in Containerbauweise zu bejahen sein.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Ortsfestigkeit kann eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden aber auch ohne Fundament anzunehmen sein, wenn bei Bauwerken entweder eine auf Dauer angelegte Nutzung (mindestens sechs Jahre am gleichen Standort) gegeben ist oder aufgrund der Zweckbestimmung eine dauernde Nutzung zu erwarten ist. Diese Grundsätze sind auch bei Mobilheimen zu beachten.

Wichtig: Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt, eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck vornehmen will. Maßgeblich sind stets alle Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse auf den Willen des Grundstückseigentümers zulassen.

Bei einem Mobilheim kann eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden sogar dann angenommen werden, wenn es kraft seiner Eigenschwere auf einem Fundament ruht, ohne mit ihm fest verankert zu sein.

Vorsicht Falle: Ein Mobilheim kann selbst dann als Gebäude anzusehen sein, wenn es – wie das häufig der Fall ist –auf einem Fahrgestell ohne Straßenzulassung steht, die Nutzungsfunktion des Fahrgestells wegen der Verankerung des Mobilheims auf dem Grundstück jedoch faktisch aufgehoben ist.

Auch der Kauf eines so genannten Kleinwochenendhauses auf einem gepachteten Grundstück in einem Feriendorf kann als Erwerb eines Gebäudes auf fremdem Boden der Grunderwerbsteuer unterliegen. Voraussetzung ist auch hier, dass das Mobilheim – zum Beispiel aufgrund seiner Eigenschwere – eine feste Verbindung zu einer bestimmten Grundfläche und die nötige Ortsfestigkeit und Beständigkeit besitzt.

Tipp: In der Praxis werden Mobilheime von den Finanzämtern insbesondere dann als Gebäude angesehen, wenn Versorgungseinrichtungen (zum Beispiel Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation) vorhanden und das Aufstellen von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt ist. Sie müssen daher mit einer Nachfrage durch die Steuerbehörde rechnen, wenn die Bauaufsichtsbehörde eine Genehmigung erteilt hat.

Einheitsbewertung
Ist die Ortsfestigkeit zu bejahen, sind Mobilheime nicht erst nach einer tatsächlichen Standzeit von sechs Jahren, sondern bereits vorher unter Berücksichtigung der Verhältnisse im Einzelfall zu erfassen.

Nach den Vorgaben der Finanzverwaltung sollen Einheitswertbescheide dabei im Hinblick auf eine noch nicht erreichte Standzeit von sechs Jahren vorläufig ergehen, wenn der Steuerpflichtige trotz objektiver Kriterien angibt, dass das Mobilheim für eine Standzeit von weniger als sechs Jahren aufgestellt wurde. Ist eine Standzeit von sechs Jahren erreicht, könne der Einheitswertbescheid dann für endgültig erklärt werden.

Bitte beachten: Die vorläufige Feststellung ist jedoch nicht durchzuführen bei Mobilheimen, die auf Fundamenten ruhen, da in diesem Fall die feste Verbindung mit dem Grund und Boden unstrittig ist und auch bei einer Standzeit von weniger als sechs Jahren die Gebäudeeigenschaft vorliegt.

Die als Gebäude anzusehenden Mobilheime sind wie folgt zu bewerten:

Ganzjährig bewohnbare Mobilheime gehören zur Grundstücksart der Einfamilienhäuser. Sie sind im Sachwertverfahren zu bewerten.
Nicht ganzjährig bewohnbare Mobilheime sind sonstige bebaute Grundstücke. Sie sind ebenfalls im Sachwertverfahren zu bewerten.
Im Allgemeinen ist eine gewöhnliche Lebensdauer von zehn bis 30 Jahren zugrunde zu legen. Bei Mobilheimen in Containerbauweise kann eventuell auch von einer höheren Lebensdauer ausgegangen werden.

Grunderwerbsteuer
Tipp: Beim Kauf eines Mobilheims sollte gegebenenfalls der auf das Inventar entfallen Betrag im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Insoweit unterliegt der (angemessene) Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer.

Zweitwohnungsteuer
Anders als bei der Grunderwerbsteuer ist ein Mobilheim nach der Rechtsprechung im Hinblick auf eine Zweitwohnungsteuer grundsätzlich als bewegliche Sache anzusehen und damit keine Zweitwohnung. Sollen Mobilheime demnach wie Zweitwohnungen besteuert werden, muss dies in der Satzung der jeweiligen Gemeinde eindeutig geregelt werden. Dies kann etwa in Form einer Gleichstellung der Mobilheime mit einer Wohnung im Wege der Fiktion geschehen, wenn bestimmte genau definierte Ausstattungsmerkmale erfüllt sind.

Umsatzsteuer
Die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das gilt nach den Vorgaben der Finanzverwaltung aber nicht bei der Vermietung beweglicher Gegenstände wie zum Beispiel Zelte, Wohnanhänger und Mobilheime.

Stand: 26.11.2020

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Drei Fallgruppen sind steuerlich bei der Vermietung von Wohnungen zu unterscheiden
In Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes ist geregelt, wie vorzugehen ist, wenn eine Immobilie zu Wohnzwecken überlassen wird. Beträgt das Entgelt für die Überlassung weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Ein Werbungskostenabzug ist nur möglich, soweit die Überlassung entgeltlich erfolgt.

Beispiel 1: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 400 Euro vermietet.

Lösung 1: Da das Entgelt weniger als 50 Prozent beträgt (nämlich 40 Prozent), können die Werbungskosten nur anteilig angesetzt werden. Die Aufwendungen sind nur zu 40 Prozent abzugsfähig.

Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung generell als entgeltlich.

Beispiel 2: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 700 Euro vermietet.

Lösung 2: Da das Entgelt mindestens 66 Prozent beträgt (nämlich 70 Prozent), können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden. Die Aufwendungen sind zu 100 Prozent abzugsfähig.

Tipp: Das eröffnet interessante Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermietung an nahe Angehörige (zum Beispiel an studierende Kinder). Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist dabei, dass das Vereinbarte auch tatsächlich umgesetzt wird. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, ist insbesondere darauf zu achten, dass die vereinbarte Warmmiete pünktlich gezahlt wird, am besten per Dauerauftrag. Barzahlungen sind nicht zu empfehlen. Zudem sollten die Betriebskosten korrekt und zeitnah abgerechnet werden.

Eine Besonderheit gilt, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent, aber nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall ist eine Berücksichtigung in voller Höhe nur möglich, wenn die Totalüberschussprognose positiv ist. Wenn der Vermieter also nachweisen kann, dass er – zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet – einen Überschuss aus der Vermietung erzielt. Ansonsten können die Aufwendungen lediglich anteilig entsprechend dem Verhältnis zwischen der vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete abgesetzt werden.

Beispiel 3: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 600 Euro vermietet.

Lösung 3: Da das Entgelt zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt (nämlich 60 Prozent), können die Werbungskosten nur dann in voller Höhe berücksichtigt werden, wenn die Totalüberschussprognose positiv ist. Ist dies nicht der Fall, werden die Aufwendungen nur zu 60 Prozent anerkannt.

Achtung: Die Vereinfachungsregelung kommt nur in Betracht bei der Überlassung von Wohnungen zu Wohnzwecken. Wohnung ist eine Zusammenfassung von nicht notwendig abgeschlossenen Räumen, die das Führen eines selbständigen Haushalts ermöglicht.

Bei Überlassung nur einzelner Räume gilt die Vorschrift hingegen nicht. Und ebenfalls nicht bei Luxuswohnungen (ab 250 Quadratmeter oder bei aufwändiger Gestaltung und Ausstattung). Hier muss nach Ansicht der Finanzverwaltung in jedem Fall eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu erfolgen.

Tipp: Die ortsübliche Miete sollte in regelmäßigen Abständen überprüft werden. In den Mietvertrag kann eine Mietanpassungsklausel aufgenommen werden, dass die Miete stets mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen soll.

Bei der Steuererklärung für 2020 gelten noch die alten Regeln
Bei den Steuerveranlagungen bis einschließlich des Jahres 2020 ist nur die Grenze von 66 Prozent zu beachten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsübliche Marktmiete, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig (zum Beispiel 70 Prozent Miete = 100 Prozent Werbungskosten). Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist nur der entsprechende Anteil der Aufwendungen abziehbar (zum Beispiel 40 Prozent Miete = 40 Prozent Werbungskosten). Auf die Totalüberschussprognose kommt es bis 2020 nicht an.

Die Absenkung der Grenze ab 2021 auf 50 Prozent haben wir dem Jahressteuergesetz 2021 zu verdanken. Angesichts des hohen Mietniveaus in Deutschland soll so verhindert werden, dass sich Vermieter aus steuerlichen Gründen zu Mieterhöhungen gezwungen sehen.

Erfreuliche Sonderregelung der Finanzverwaltung bei coronabedingtem Verzicht auf Miete
Während der Corona-Krise sind einige Vermieter ihren Mietern in einer finanziellen Notsituation entgegengekommen und haben auf die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise verzichtet. Erfreulicherweise hat die Finanzverwaltung klargestellt, dass dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete führt. Der Erlass der Miete hat folglich keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des Paragrafen 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes.

Beispiel 4: Die ortsübliche Marktmiete beträgt monatlich 1.000 Euro. Die Wohnung wird für 700 Euro vermietet. Der Mieter kann im Februar und März 2021 die Miete nicht zahlen. Der Vermieter erlässt ihm die Miete.

Lösung 4: Es ist nach der Klarstellung der Verwaltung nur auf die vereinbarte Miete von 700 Euro abzustellen. Der Erlass der Miete bleibt außen vor. Da das vereinbarte Entgelt mindestens 66 Prozent beträgt (nämlich 70 Prozent), können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden. Die Aufwendungen sind zu 100 Prozent abzugsfähig. Und zwar auch in den Monaten Februar und März 2021, in denen keine Miete gezahlt wurde.

Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete
Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten. Es ist also die Bruttomiete beziehungsweise Warmmiete maßgeblich.

Einzubeziehen sind insbesondere die Grundsteuer sowie die Kosten für: Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Außen vor bleiben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Tipp: Dies ist vorteilhaft, wenn – wie häufig in der Praxis – zwar die Kaltmiete reduziert wird, die Nebenkosten vom Mieter aber in voller Höhe gezahlt werden.

Ist die ortsübliche Miete nicht bekannt, muss sie geschätzt werden. In der Regel erfolgt die Schätzung auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels. In Ausnahmefällen können auch davon abweichende Vergleichsmieten herangezogen werden.

Tipp: Enthält ein Mietspiegel – wie üblich – Bandbreiten für vergleichbare Wohnungen, kann der unterste Wert herangezogen werden. Es ist also nicht etwa der Mittelwert maßgeblich.

Vorsicht Falle: Bei der Überlassung von möblierten und teilmöblierten Wohnungen ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn sich die Erhöhung aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ableiten lässt. Eine Ermittlung auf andere Weise (zum Beispiel auf Basis der Abschreibung für die überlassenen Möbel oder durch den Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags) darf das Finanzamt nicht verlangen.

Die Sonderregelung gilt nur bei der Überlassung zu Wohnzwecken
Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes gilt nur, wenn Immobilien zu Wohnzwecken überlassen werden. Werden hingegen Gewerbeflächen verbilligt überlassen, muss grundsätzlich immer eine Aufteilung in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Anteil erfolgen. Die Aufwendungen, die auf den unentgeltlichen Anteil entfallen, können steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Tipp: Der Bundesfinanzhof geht bei einer Vermietung gewerblich genutzter Immobilien erst dann von einer teilentgeltlichen Nutzungsüberlassung aus, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist steuerlich unbeachtlich.

Lassen sich bei gewerblich genutzten Immobilien vergleichbare Objekte nicht finden, muss ein erfahrener und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauter Sachverständiger – zum Beispiel ein Makler – beurteilen, welche Miete er für angemessen hält.

Berücksichtigung künftiger Umstände bei Totalüberschussprognose
Bei einem Entgelt zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete setzt der vollständige Werbungskostenabzug voraus, dass die Totalüberschussprognose positiv ist. Dabei ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren abzustellen.

Tipp: Es sind nicht nur solche Umstände einzubeziehen, die bereits bei dem Beginn der Vermietung vorgelegen haben. Es können vielmehr auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen berücksichtigt werden. Beispielsweise Maßnahmen des Steuerpflichtigen als Reaktion auf hohe Verluste, mit dem Ziel, die Einnahmen künftig zu erhöhen.

Veränderungen sind allerdings nur zu berücksichtigen, wenn sie im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits objektiv erkennbar angelegt sind. Bei der Ermittlung der zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind sie dann ab dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, in dem sie sich voraussichtlich erstmals auswirken werden.

Stand: 20.03.2021

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